Op dividendjacht in de vastgoedsector

Beleggers die vooral op zoek zijn naar inkomsten uit hun portefeuille kunnen niet om vastgoed heen. De sector staat immers borg voor relatief hoge dividenduitkeringen. Dit komt doordat de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen gebruikmaken van de fiscaal aantrekkelijke REIT (Real Estate Investments Trusts) structuur, in Nederland te vergelijken met de fiscale beleggingsinstelling (FBI).

Hierdoor zijn ze vrijgesteld van vennootschapsbelasting, maar moet het resultaat vrijwel volledig worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Voor beleggers is het zeer interessant gebleken om via deze fiscaal aantrekkelijke structuur in vastgoed te beleggen. Over de afgelopen tien jaar waren REIT’s wereldwijd zelfs een van de best presterende beleggingscategorieën, met een totaalrendement (net return) van gemiddeld 11,5% per jaar tegen 6,9% voor de MSCI World Index.

De outperformance van Europese vastgoedfondsen is weliswaar wat minder uitgesproken, maar ook indrukwekkend. Zo lag het totaalrendement van de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate Index, de belangrijkste benchmark voor de Europese sector, op gemiddeld 9,8% per jaar, versus 7,9% voor de brede Europese aandelenmarkt.

Fraaie dividendstroom

Dividenduitkeringen zullen een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan de outperformance, want deze zijn historisch goed voor meer dan de helft van het totaalrendement. Na de sterke koersstijgingen van vorig jaar is het dividendrendement van de Europese sector echter gedaald naar op dit moment een karige 3,4%, waar dat over de afgelopen vijf jaar gemiddeld 5,4% was. Maar er zijn genoeg vastgoedfondsen die daar ruim boven zitten, zonder dat dit per definitie veel grotere risico’s met zich mee brengt.

Wel zullen de dividenduitkeringen bij sommige Nederlandse en Europese fondsen de komende jaren lager uitvallen, vanwege de zwakke economische omstandigheden en de daaruit voortvloeiende druk op de huuropbrengsten. Bovendien voert een aantal fondsen momenteel een herschikking van de portefeuille door, waarbij kwalitatief minder sterk vastgoed wordt verkocht. Wie een goed gespreide vastgoedportefeuille heeft, kan ook de komende jaren een fraaie dividendstroom tegemoet zien. De sector profiteert als geen ander van de lage rente.

Een Nederlands fonds dat er wat betreft het dividendrendement in Europa bovenuit springt, is Corio. Vandaag noteert het aandeel ex-dividend over 2012 van €2,76, wat 7,5% is van de slotkoers van vrijdag. Over 2013 zal het dividend echter een stuk lager uitkomen, op naar onze verwachting circa €2,30, omdat Corio overgaat op een pay-out van 80-90% waar het eerder dividendgroei in lijn met de inflatie als doel had. Hierdoor is het dividend naar de toekomst toe beter houdbaar, ook met het oog op de geplande desinvesteringen van 20% van de totale portefeuille. Het verwachte dividend over 2013 biedt een fraai rendement van 6,9%.

Superieure dividendgroei Unibail-Rodamco

De grotere broer Unibail-Rodamco gaat 3 mei ex-dividend van €8,40 per aandeel, wat op de huidige koers nog een aardig dividendrendement oplevert van circa 4,4%. Het fonds noteert ruim 20% boven intrinsiek en is daarmee goed aan de prijs, maar biedt anderzijds wat ons betreft in Europa ook de beste perspectieven op dividendgroei. Over 2013 zal het dividend naar verwachting minstens 5% hoger uitkomen.

Op 25 april noteert VastNed ex-slotdividend van €1,54, ofwel circa 4,5% op de huidige koers. Inclusief het reeds uitgekeerde interimdividend bedraagt het totale dividend over 2012 €2,55 per aandeel, een forse verlaging ten opzichte van de €3,61 het jaar daarvoor. VastNed gaat namelijk over op een pay-out van minstens 75%, waar het voorheen het gehele directe beleggingsresultaat uitkeerde. Hoewel het resultaat voorlopig onder druk blijft door de zwakke retailverkopen in vooral Spanje en Nederland, lijkt het dividend vanaf het sterk verlaagde niveau nu goed houdbaar voor de komende jaren. Het verwachte dividend over 2013 levert op de huidige koers ex slotdividend een dividendrendement op van 7,8%.

Buiten Nederland bieden Cofinimmo (ex-dividend van €6,50 na 8 mei) en Hamborner REIT ( ex-dividend van €0,40 8 mei) nog een aantrekkelijk dividendrendement van respectievelijk 7,3% en 5,6%. Verder is ook het Franse Mercialys interessant. Er zit nog een slotdividend van €0,66 in de koers, terwijl er bovendien nog een tweede superdividend wordt uitgekeerd van mogelijk €2,72. Dat is circa 20% van de huidige koers. Nadere mededelingen worden op de AvA van 21 juni verwacht.

De auteur heeft een positie in Corio.

Beleggers die vooral op zoek zijn naar inkomsten uit hun portefeuille kunnen niet om vastgoed heen. De sector staat immers borg voor relatief hoge dividenduitkeringen. Dit komt doordat de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen gebruikmaken van de fiscaal aantrekkelijke REIT (Real Estate Investments Trusts) structuur, in Nederland te vergelijken met de fiscale beleggingsinstelling (FBI).

Hierdoor zijn ze vrijgesteld van vennootschapsbelasting, maar moet het resultaat vrijwel volledig worden uitgekeerd aan de aandeelhouders. Voor beleggers is het zeer interessant gebleken om via deze fiscaal aantrekkelijke structuur in vastgoed te beleggen. Over de afgelopen tien jaar waren REIT’s wereldwijd zelfs een van de best presterende beleggingscategorieën, met een totaalrendement (net return) van gemiddeld 11,5% per jaar tegen 6,9% voor de MSCI World Index.

De outperformance van Europese vastgoedfondsen is weliswaar wat minder uitgesproken, maar ook indrukwekkend. Zo lag het totaalrendement van de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate Index, de belangrijkste benchmark voor de Europese sector, op gemiddeld 9,8% per jaar, versus 7,9% voor de brede Europese aandelenmarkt.

Fraaie dividendstroom

Dividenduitkeringen zullen een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan de outperformance, want deze zijn historisch goed voor meer dan de helft van het totaalrendement. Na de sterke koersstijgingen van vorig jaar is het dividendrendement van de Europese sector echter gedaald naar op dit moment een karige 3,4%, waar dat over de afgelopen vijf jaar gemiddeld 5,4% was. Maar er zijn genoeg vastgoedfondsen die daar ruim boven zitten, zonder dat dit per definitie veel grotere risico’s met zich mee brengt.

Wel zullen de dividenduitkeringen bij sommige Nederlandse en Europese fondsen de komende jaren lager uitvallen, vanwege de zwakke economische omstandigheden en de daaruit voortvloeiende druk op de huuropbrengsten. Bovendien voert een aantal fondsen momenteel een herschikking van de portefeuille door, waarbij kwalitatief minder sterk vastgoed wordt verkocht. Wie een goed gespreide vastgoedportefeuille heeft, kan ook de komende jaren een fraaie dividendstroom tegemoet zien. De sector profiteert als geen ander van de lage rente.

Een Nederlands fonds dat er wat betreft het dividendrendement in Europa bovenuit springt, is Corio. Vandaag noteert het aandeel ex-dividend over 2012 van €2,76, wat 7,5% is van de slotkoers van vrijdag. Over 2013 zal het dividend echter een stuk lager uitkomen, op naar onze verwachting circa €2,30, omdat Corio overgaat op een pay-out van 80-90% waar het eerder dividendgroei in lijn met de inflatie als doel had. Hierdoor is het dividend naar de toekomst toe beter houdbaar, ook met het oog op de geplande desinvesteringen van 20% van de totale portefeuille. Het verwachte dividend over 2013 biedt een fraai rendement van 6,9%.

Superieure dividendgroei Unibail-Rodamco

De grotere broer Unibail-Rodamco gaat 3 mei ex-dividend van €8,40 per aandeel, wat op de huidige koers nog een aardig dividendrendement oplevert van circa 4,4%. Het fonds noteert ruim 20% boven intrinsiek en is daarmee goed aan de prijs, maar biedt anderzijds wat ons betreft in Europa ook de beste perspectieven op dividendgroei. Over 2013 zal het dividend naar verwachting minstens 5% hoger uitkomen.

Op 25 april noteert VastNed ex-slotdividend van €1,54, ofwel circa 4,5% op de huidige koers. Inclusief het reeds uitgekeerde interimdividend bedraagt het totale dividend over 2012 €2,55 per aandeel, een forse verlaging ten opzichte van de €3,61 het jaar daarvoor. VastNed gaat namelijk over op een pay-out van minstens 75%, waar het voorheen het gehele directe beleggingsresultaat uitkeerde. Hoewel het resultaat voorlopig onder druk blijft door de zwakke retailverkopen in vooral Spanje en Nederland, lijkt het dividend vanaf het sterk verlaagde niveau nu goed houdbaar voor de komende jaren. Het verwachte dividend over 2013 levert op de huidige koers ex slotdividend een dividendrendement op van 7,8%.

Buiten Nederland bieden Cofinimmo (ex-dividend van €6,50 na 8 mei) en Hamborner REIT ( ex-dividend van €0,40 8 mei) nog een aantrekkelijk dividendrendement van respectievelijk 7,3% en 5,6%. Verder is ook het Franse Mercialys interessant. Er zit nog een slotdividend van €0,66 in de koers, terwijl er bovendien nog een tweede superdividend wordt uitgekeerd van mogelijk €2,72. Dat is circa 20% van de huidige koers. Nadere mededelingen worden op de AvA van 21 juni verwacht.

De auteur heeft een positie in Corio.