Vijf redenen om in vastgoedfondsen te beleggen

De verslechterde economische omstandigheden in Europa gaan vanzelfsprekend niet voorbij aan de commerciële vastgoedmarkten. Consumenten houden in toenemende mate hun hand op de knip en bedrijven krimpen in. Bovendien vormen toenemende internetverkopen, de vergrijzing en het nieuwe werken een structurele bedreiging.

Er is echter niet één vastgoedmarkt. Regionaal en per segment zijn de verschillen groot. Over het algemeen richten huurders en beleggers zich nu vooral op het topsegment van de markt, terwijl de secondaire locaties in toenemende mate onder druk staan.

Zo willen internationale retailers nog steeds uitbreiden in de hoofdwinkelstraten en dominante winkelcentra in de grote Europese steden, de zwakke economie en concurrentie van internet ten spijt. Zij weten natuurlijk dat internet nooit de winkelervaring van grote winkelcentra of aantrekkelijke binnensteden kan bieden.

Sterke huurontwikkeling

Door de sterke vraag en het beperkte aanbod laten de winkelhuren een goede ontwikkeling zien. Volgens Cushman & Wakefield stegen de huren in de Europese hoofdwinkelstraten in het tweede kwartaal op jaarbasis met 4,1%, in Amsterdam zelfs met 12%. Huren in winkelcentra waren stabiel, mede dankzij de stilgevallen ontwikkeling.

Aanvangsrendementen zijn over het algemeen stabiel en steken erg gunstig af bij de yields op staatsobligaties. Zo ligt het bruto aanvangsrendement op winkels in de hoofdwinkelstraten van Amsterdam op 4,7%, tegenover een effectief rendement van 1,79% op tienjarige Nederlandse staatsleningen. Uiteraard is de inkomstenstroom niet zo zeker als bij het staatspapier, maar daar staat tegenover dat deze wel groeit.

Het is dan ook niet voor niets dat eersteklas ‘prime’ retailvastgoed nog altijd zeer gewild is bij institutionele beleggers. Deze beleggers hebben een langetermijnvisie en zullen daarin de negatieve effecten van e-commerce alsmede de zwakke economische vooruitzichten meewegen.

Wie selectief te werk gaat, kan daarom met beursgenoteerde Europese vastgoedfondsen nog altijd goede zaken doen, temeer daar vele duidelijk onder intrinsiek noteren. We zetten de belangrijkste positieve kenmerken van deze fondsen op een rij.

1. Historische outperformance
Beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben over langere periodes een zeer aantrekkelijk rendement opgeleverd, vergeleken met obligaties en aandelen. Het totaalrendement van Amerikaanse fondsen bedraagt sinds 1975 gemiddeld 14,1% per jaar, tegenover 11% voor aandelen en 8,3% voor obligaties.

Wereldwijd hebben vastgoedfondsen sinds 1994 gemiddeld 9,1% per jaar opgeleverd, aandelen 6,3% en obligaties 6,4%. Historische rendementen zeggen natuurlijk niets over de toekomst, maar illustreren wel de kracht van het businessmodel van vastgoedfondsen.

2. Hoge dividendinkomsten
Aangezien de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen vanwege hun REIT-status bijna hun gehele winst moeten uitkeren, staan zij bekend om hun hoge dividendrendement. De dividendinkomsten waren goed voor meer dan de helft van de historische returns. Voor beleggers op zoek naar inkomen uit hun portefeuille is dat een belangrijk gegeven.

3. Inflatiebestendige belegging
Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn een inflatiebestendige belegging. Dit is toe te schrijven aan het feit dat de prijs van vastgoed gerelateerd is aan de vervangingskosten, die geneigd zijn om met de inflatie te stijgen. Voorts zijn huurcontracten in veel landen geïndexeerd.
Omdat het aanbod op goede locaties schaars is, beschikken vastgoedeigenaren sowieso over de nodige ‘pricing power’, waardoor hogere kosten kunnen worden doorberekend. In de periode 1993-2007 steeg het dividend bij Amerikaanse vastgoedfondsen met gemiddeld 5,9% per jaar, ruim boven de jaarlijkse inflatie van 2,6%.

4. Goede liquiditeit
Huiseigenaren in Nederland weten inmiddels dat vastgoed van nature een illiquide belegging is. Waar het zomaar maanden kan duren voordat een vastgoedbelegging is verkocht, zijn beursgenoteerde vastgoedfondsen dagelijks verhandelbaar. Een enorm voordeel, want beleggers kunnen hun vastgoedallocatie daardoor snel wijzigen.

5. Hoge transparantie
Net zoals andere ondernemingen op de beurs, staan beursgenoteerde vastgoedfondsen onder toezicht van de overheid. Daardoor moeten zij voldoen aan strenge eisen op het gebied van de verslaggeving en corporate governance. Dit stelt beleggers in staat om goed geïnformeerde beslissingen te nemen.

De verslechterde economische omstandigheden in Europa gaan vanzelfsprekend niet voorbij aan de commerciële vastgoedmarkten. Consumenten houden in toenemende mate hun hand op de knip en bedrijven krimpen in. Bovendien vormen toenemende internetverkopen, de vergrijzing en het nieuwe werken een structurele bedreiging.

Er is echter niet één vastgoedmarkt. Regionaal en per segment zijn de verschillen groot. Over het algemeen richten huurders en beleggers zich nu vooral op het topsegment van de markt, terwijl de secondaire locaties in toenemende mate onder druk staan.

Zo willen internationale retailers nog steeds uitbreiden in de hoofdwinkelstraten en dominante winkelcentra in de grote Europese steden, de zwakke economie en concurrentie van internet ten spijt. Zij weten natuurlijk dat internet nooit de winkelervaring van grote winkelcentra of aantrekkelijke binnensteden kan bieden.

Sterke huurontwikkeling

Door de sterke vraag en het beperkte aanbod laten de winkelhuren een goede ontwikkeling zien. Volgens Cushman & Wakefield stegen de huren in de Europese hoofdwinkelstraten in het tweede kwartaal op jaarbasis met 4,1%, in Amsterdam zelfs met 12%. Huren in winkelcentra waren stabiel, mede dankzij de stilgevallen ontwikkeling.

Aanvangsrendementen zijn over het algemeen stabiel en steken erg gunstig af bij de yields op staatsobligaties. Zo ligt het bruto aanvangsrendement op winkels in de hoofdwinkelstraten van Amsterdam op 4,7%, tegenover een effectief rendement van 1,79% op tienjarige Nederlandse staatsleningen. Uiteraard is de inkomstenstroom niet zo zeker als bij het staatspapier, maar daar staat tegenover dat deze wel groeit.

Het is dan ook niet voor niets dat eersteklas ‘prime’ retailvastgoed nog altijd zeer gewild is bij institutionele beleggers. Deze beleggers hebben een langetermijnvisie en zullen daarin de negatieve effecten van e-commerce alsmede de zwakke economische vooruitzichten meewegen.

Wie selectief te werk gaat, kan daarom met beursgenoteerde Europese vastgoedfondsen nog altijd goede zaken doen, temeer daar vele duidelijk onder intrinsiek noteren. We zetten de belangrijkste positieve kenmerken van deze fondsen op een rij.

1. Historische outperformance
Beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben over langere periodes een zeer aantrekkelijk rendement opgeleverd, vergeleken met obligaties en aandelen. Het totaalrendement van Amerikaanse fondsen bedraagt sinds 1975 gemiddeld 14,1% per jaar, tegenover 11% voor aandelen en 8,3% voor obligaties.

Wereldwijd hebben vastgoedfondsen sinds 1994 gemiddeld 9,1% per jaar opgeleverd, aandelen 6,3% en obligaties 6,4%. Historische rendementen zeggen natuurlijk niets over de toekomst, maar illustreren wel de kracht van het businessmodel van vastgoedfondsen.

2. Hoge dividendinkomsten
Aangezien de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen vanwege hun REIT-status bijna hun gehele winst moeten uitkeren, staan zij bekend om hun hoge dividendrendement. De dividendinkomsten waren goed voor meer dan de helft van de historische returns. Voor beleggers op zoek naar inkomen uit hun portefeuille is dat een belangrijk gegeven.

3. Inflatiebestendige belegging
Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn een inflatiebestendige belegging. Dit is toe te schrijven aan het feit dat de prijs van vastgoed gerelateerd is aan de vervangingskosten, die geneigd zijn om met de inflatie te stijgen. Voorts zijn huurcontracten in veel landen geïndexeerd.
Omdat het aanbod op goede locaties schaars is, beschikken vastgoedeigenaren sowieso over de nodige ‘pricing power’, waardoor hogere kosten kunnen worden doorberekend. In de periode 1993-2007 steeg het dividend bij Amerikaanse vastgoedfondsen met gemiddeld 5,9% per jaar, ruim boven de jaarlijkse inflatie van 2,6%.

4. Goede liquiditeit
Huiseigenaren in Nederland weten inmiddels dat vastgoed van nature een illiquide belegging is. Waar het zomaar maanden kan duren voordat een vastgoedbelegging is verkocht, zijn beursgenoteerde vastgoedfondsen dagelijks verhandelbaar. Een enorm voordeel, want beleggers kunnen hun vastgoedallocatie daardoor snel wijzigen.

5. Hoge transparantie
Net zoals andere ondernemingen op de beurs, staan beursgenoteerde vastgoedfondsen onder toezicht van de overheid. Daardoor moeten zij voldoen aan strenge eisen op het gebied van de verslaggeving en corporate governance. Dit stelt beleggers in staat om goed geïnformeerde beslissingen te nemen.