Yatra Capital heeft beleggers nu niks te bieden

Het Indiase vastgoedfonds Yatra Capital is druk bezig om zijn beleggingen te gelde te maken. De marktomstandigheden werken echter niet mee. Voorlopig doet het fonds geen nieuwe investeringen, maar het overweegt wel om te beleggen in infrastructuur in India. Na een slaperig bestaan op het Damrak van ruim acht jaar, is Yatra Capital sinds kort wat meer in de belangstelling komen te staan door de opname in de smallcapindex. Die promotie heeft het bedrijf echter niet te danken aan mooie groeicijfers, maar aan het gebrek aan serieuze beursfondsen in Amsterdam. Yatra Capital zit namelijk in een krimpmodus, waardoor de marktkapitalisatie nog slechts €41 mln bedraagt. Het bedrijf is in de vorm van een closed-end beleggingsfonds opgericht in 2006 en kreeg dat jaar een beursnotering. Bij de beursintroductie werd €100 mln opgehaald en een jaar later nog eens €120 mln. Het geld is geïnvesteerd in vastgoed in India, waaronder winkelcentra, appartementen, kantoren en hotels. Sinds de start van het fonds heeft Yatra een aantal aansprekende institutionele beleggers aan zich weten te binden, waaronder Aviva, Alpine Woods en BNP Paribas. Die kregen via Yatra Capital de mogelijkheid om te participeren in de onderontwikkelde commerciële vastgoedmarkt in India. Dat biedt perspectief op aantrekkelijke rendementen, gezien de sterke economische groei van het land. Via de vastgoedmarkt krijgen beleggers een goede blootstelling aan de opkomende middenklasse in India. Een jonge, groeiende bevolking die steeds meer te besteden krijgt, leidt immers tot vraag naar meer en kwalitatief beter vastgoed. Zo komen door de stijgende inkomens steeds meer mensen in aanmerking voor een hypotheek, wat de vraag naar huizen stimuleert. Verder is er extra winkelruimte nodig om tegemoet te komen aan de stijgende consumentenbestedingen en leidt de groei van de beroepsbevolking tot meer vraag naar kantoren. Grote risico's 
 Net als de meeste beursgenoteerde vastgoedbedrijven die actief zijn in opkomende landen, houdt ook Yatra Capital zich bezig met projectontwikkeling. De aandeelhouders moeten het daardoor hebben van kapitaalgroei en niet van dividendinkomsten. Bovendien zijn de risico's bij projectontwikkeling veel groter dan bij het exploiteren van vastgoed. Voor beleggers is het dan ook belangrijk dat Yatra Capital samenwerkt met een ervaren lokale partner: IL&FS Investment Managers. Dit is een van de oudste en grootste private-equityhuizen in India, met meer dan $3,2 mrd in beheer. Een hoog rendement moet compensatie bieden voor de bovengemiddelde risico's van projectontwikkeling. Doelstelling van Yatra Capital is om een kapitaalgroei te realiseren van minstens 25% per jaar. Helaas is dit tot dusver bij lange na niet gehaald. Sinds de introductie is de beurskoers vrijwel gehalveerd. De intrinsieke waarde is teruggelopen van €9,55 begin 2007 naar €6,41 begin dit jaar. De vastgoedmarkt in India heeft dan ook met de nodige tegenwind te maken gehad. Een hardnekkig hoge inflatie dwong de centrale bank om de rente flink op te trekken, waardoor de financieringslasten voor Yatra Capital en zijn partners zijn gestegen en de vraag naar appartementen en ander vastgoed is afgenomen. Bovendien zijn er in het recente verleden veel winkelcentra en kantoren bijgebouwd, wat tot een overaanbod heeft geleid. Aangezien het valutarisico niet wordt afgedekt, had ook de verzwakking van de Indiase rupee ten opzichte van de euro een negatief effect op de resultaten. Op diverse projecten heeft Yatra Capital moeten afschrijven, mede doordat sommige ontwikkelingspartners in financiële problemen zijn gekomen. Het was de bedoeling om de beleggingen binnen zeven jaar te liquideren, maar dit duurt langer door de lastige marktomstandigheden. Voorlopig doet het bedrijf geen nieuwe investeringen, maar de laatste tijd komt er wel meer schot in de verkopen. Zo is er de afgelopen periode voor circa €55 mln aan vastgoed afgestoten. De verkoopopbrengsten sluist Yatra Capital grotendeels terug naar de aandeelhouders door inkoop van eigen aandelen. Dat gebeurt via tenderbiedingen, waarbij de aandeelhouders stukken mogen aanmelden tegen een door Yatra Capital vastgestelde prijs. Ze maken daar massaal gebruik van, ondanks het feit dat de biedprijs veelal duidelijk onder de intrinsieke waarde ligt. In feite staan grote aandeelhouders met de rug tegen de muur. Het aandeel is zó slecht verhandelbaar dat ze hun belang op de beurs niet kunnen verkopen. De liquiditeit neemt bovendien snel af: door de inkoopoperaties is het aantal uitstaande aandelen vanaf september vorig jaar ruimschoots gehalveerd. Het ziet er bovendien naar uit dat Yatra Capital de beste projecten in de portefeuille inmiddels wel heeft verkocht. Probleemprojecten
 De cijfers over het gebroken boekjaar 2015, dat loopt tot eind maart, zijn nog niet bekend. Eind september 2014 was het eigen vermogen €91,3 mln, waarvan €71,2 mln aan vastgoed; appartementen vertegenwoordigen ongeveer de helft van de waarde. Sinds die tijd zijn er echter diverse vastgoedprojecten verkocht. Er zat eind vorig jaar nog €56,9 mln aan eigen vermogen vast in zes projecten waarvoor nog geen koper is gevonden. Een drietal projecten verkeert in problemen. Op een hotel en winkelcentrum moet zeer waarschijnlijk bijna €15 mln worden afgeschreven vanwege financiële problemen bij de ontwikkelaars. Daarnaast komt de verkoopprijs van een kantoor in Kolkata fors onder de boekwaarde uit. Op basis van de cijfers per eind september ligt de intrinsieke waarde, rekening houdende met de tenderbiedingen, op circa €6,70 per aandeel, maar daar kan na de daadwerkelijke verkoop van deze probleemprojecten bijna 40% vanaf gaan. Mogelijk staan hier boekwinsten op de overige resterende projecten tegenover. De economie van India trekt immers aan en zal zowel dit jaar als volgend jaar naar verwachting met circa 7,5% groeien. Een aantal renteverlagingen door de centrale bank, lagere olieprijzen en een hervormingsgezinde regering stimuleren de Indiase economie. De lagere rente zal het verkoopproces van de resterende appartementen in de portefeuille bespoedigen. Niettemin verwachten we dat de intrinsieke waarde onder de huidige koers zal belanden, zodat er voor beleggers weinig meer te halen valt. De grote vraag is wat er in de toekomst gaat gebeuren met Yatra Capital. De aandeelhouders hebben tegen de creatie van een andere aandelenklasse gestemd, waarmee het bedrijf nieuwe investeringen wilde doen in de Indiase vastgoedmarkt. Zolang de bestaande portefeuille nog niet is afgewikkeld, zou dat immers tot belangenconflicten kunnen leiden. Gezien de huidige belangstelling bij beleggers voor India, kunnen we ons echter voorstellen dat Yatra Capital met een aandelenemissie komt wanneer de portefeuille is geliquideerd. In de tussentijd mag het bedrijf wel een nieuwe aandelenklasse uitgeven om te gaan investeren in infrastructuur. Dat biedt zeker kansen vanwege de inhaalslag die India hier nog moet maken.

Het Indiase vastgoedfonds Yatra Capital is druk bezig om zijn beleggingen te gelde te maken. De marktomstandigheden werken echter niet mee. Voorlopig doet het fonds geen nieuwe investeringen, maar het overweegt wel om te beleggen in infrastructuur in India.

Na een slaperig bestaan op het Damrak van ruim acht jaar, is Yatra Capital sinds kort wat meer in de belangstelling komen te staan door de opname in de smallcapindex. Die promotie heeft het bedrijf echter niet te danken aan mooie groeicijfers, maar aan het gebrek aan serieuze beursfondsen in Amsterdam. Yatra Capital zit namelijk in een krimpmodus, waardoor de marktkapitalisatie nog slechts €41 mln bedraagt. Het bedrijf is in de vorm van een closed-end beleggingsfonds opgericht in 2006 en kreeg dat jaar een beursnotering. Bij de beursintroductie werd €100 mln opgehaald en een jaar later nog eens €120 mln. Het geld is geïnvesteerd in vastgoed in India, waaronder winkelcentra, appartementen, kantoren en hotels.

Sinds de start van het fonds heeft Yatra een aantal aansprekende institutionele beleggers aan zich weten te binden, waaronder Aviva, Alpine Woods en BNP Paribas. Die kregen via Yatra Capital de mogelijkheid om te participeren in de onderontwikkelde commerciële vastgoedmarkt in India. Dat biedt perspectief op aantrekkelijke rendementen, gezien de sterke economische groei van het land. Via de vastgoedmarkt krijgen beleggers een goede blootstelling aan de opkomende middenklasse in India. Een jonge, groeiende bevolking die steeds meer te besteden krijgt, leidt immers tot vraag naar meer en kwalitatief beter vastgoed. Zo komen door de stijgende inkomens steeds meer mensen in aanmerking voor een hypotheek, wat de vraag naar huizen stimuleert. Verder is er extra winkelruimte nodig om tegemoet te komen aan de stijgende consumentenbestedingen en leidt de groei van de beroepsbevolking tot meer vraag naar kantoren.

Grote risico’s 


Net als de meeste beursgenoteerde vastgoedbedrijven die actief zijn in opkomende landen, houdt ook Yatra Capital zich bezig met projectontwikkeling. De aandeelhouders moeten het daardoor hebben van kapitaalgroei en niet van dividendinkomsten. Bovendien zijn de risico’s bij projectontwikkeling veel groter dan bij het exploiteren van vastgoed. Voor beleggers is het dan ook belangrijk dat Yatra Capital samenwerkt met een ervaren lokale partner: IL&FS Investment Managers. Dit is een van de oudste en grootste private-equityhuizen in India, met meer dan $3,2 mrd in beheer. Een hoog rendement moet compensatie bieden voor de bovengemiddelde risico’s van projectontwikkeling. Doelstelling van Yatra Capital is om een kapitaalgroei te realiseren van minstens 25% per jaar. Helaas is dit tot dusver bij lange na niet gehaald.

Sinds de introductie is de beurskoers vrijwel gehalveerd. De intrinsieke waarde is teruggelopen van €9,55 begin 2007 naar €6,41 begin dit jaar. De vastgoedmarkt in India heeft dan ook met de nodige tegenwind te maken gehad. Een hardnekkig hoge inflatie dwong de centrale bank om de rente flink op te trekken, waardoor de financieringslasten voor Yatra Capital en zijn partners zijn gestegen en de vraag naar appartementen en ander vastgoed is afgenomen. Bovendien zijn er in het recente verleden veel winkelcentra en kantoren bijgebouwd, wat tot een overaanbod heeft geleid. Aangezien het valutarisico niet wordt afgedekt, had ook de verzwakking van de Indiase rupee ten opzichte van de euro een negatief effect op de resultaten. Op diverse projecten heeft Yatra Capital moeten afschrijven, mede doordat sommige ontwikkelingspartners in financiële problemen zijn gekomen.

Het was de bedoeling om de beleggingen binnen zeven jaar te liquideren, maar dit duurt langer door de lastige marktomstandigheden. Voorlopig doet het bedrijf geen nieuwe investeringen, maar de laatste tijd komt er wel meer schot in de verkopen. Zo is er de afgelopen periode voor circa €55 mln aan vastgoed afgestoten. De verkoopopbrengsten sluist Yatra Capital grotendeels terug naar de aandeelhouders door inkoop van eigen aandelen. Dat gebeurt via tenderbiedingen, waarbij de aandeelhouders stukken mogen aanmelden tegen een door Yatra Capital vastgestelde prijs. Ze maken daar massaal gebruik van, ondanks het feit dat de biedprijs veelal duidelijk onder de intrinsieke waarde ligt. In feite staan grote aandeelhouders met de rug tegen de muur. Het aandeel is zó slecht verhandelbaar dat ze hun belang op de beurs niet kunnen verkopen. De liquiditeit neemt bovendien snel af: door de inkoopoperaties is het aantal uitstaande aandelen vanaf september vorig jaar ruimschoots gehalveerd. Het ziet er bovendien naar uit dat Yatra Capital de beste projecten in de portefeuille inmiddels wel heeft verkocht.

Probleemprojecten


De cijfers over het gebroken boekjaar 2015, dat loopt tot eind maart, zijn nog niet bekend. Eind september 2014 was het eigen vermogen €91,3 mln, waarvan €71,2 mln aan vastgoed; appartementen vertegenwoordigen ongeveer de helft van de waarde. Sinds die tijd zijn er echter diverse vastgoedprojecten verkocht. Er zat eind vorig jaar nog €56,9 mln aan eigen vermogen vast in zes projecten waarvoor nog geen koper is gevonden. Een drietal projecten verkeert in problemen. Op een hotel en winkelcentrum moet zeer waarschijnlijk bijna €15 mln worden afgeschreven vanwege financiële problemen bij de ontwikkelaars. Daarnaast komt de verkoopprijs van een kantoor in Kolkata fors onder de boekwaarde uit. Op basis van de cijfers per eind september ligt de intrinsieke waarde, rekening houdende met de tenderbiedingen, op circa €6,70 per aandeel, maar daar kan na de daadwerkelijke verkoop van deze probleemprojecten bijna 40% vanaf gaan.

Mogelijk staan hier boekwinsten op de overige resterende projecten tegenover. De economie van India trekt immers aan en zal zowel dit jaar als volgend jaar naar verwachting met circa 7,5% groeien. Een aantal renteverlagingen door de centrale bank, lagere olieprijzen en een hervormingsgezinde regering stimuleren de Indiase economie. De lagere rente zal het verkoopproces van de resterende appartementen in de portefeuille bespoedigen. Niettemin verwachten we dat de intrinsieke waarde onder de huidige koers zal belanden, zodat er voor beleggers weinig meer te halen valt.

De grote vraag is wat er in de toekomst gaat gebeuren met Yatra Capital. De aandeelhouders hebben tegen de creatie van een andere aandelenklasse gestemd, waarmee het bedrijf nieuwe investeringen wilde doen in de Indiase vastgoedmarkt. Zolang de bestaande portefeuille nog niet is afgewikkeld, zou dat immers tot belangenconflicten kunnen leiden. Gezien de huidige belangstelling bij beleggers voor India, kunnen we ons echter voorstellen dat Yatra Capital met een aandelenemissie komt wanneer de portefeuille is geliquideerd. In de tussentijd mag het bedrijf wel een nieuwe aandelenklasse uitgeven om te gaan investeren in infrastructuur. Dat biedt zeker kansen vanwege de inhaalslag die India hier nog moet maken.