Hoe selecteer ik een besloten vastgoedfonds?

Wie in vastgoed wil beleggen, komt al snel uit bij beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Een rechtstreekse belegging in vastgoed door een pand aan te kopen en te verhuren, is voor de gemiddelde particulier immers niet bereikbaar. Met dank aan de lage rente en de wispelturige aandelenmarkten, konden besloten vastgoedfondsen zich lange tijd verheugen in een sterke instroom van nieuw kapitaal. Maar fraudezaken zoals Palm Invest en Royal Dubai hebben een flinke deuk geslagen in het imago van deze fondsen.

Daar kwam de kredietcrisis nog eens bovenop. Niet alleen brachten afwaarderingen van het vastgoed veel zwaar gefinancierde fondsen op de rand van de afgrond, ook de inkomsten uit de plaatsing van nieuwe fondsen zijn opgedroogd. Aanbieders komen dan al snel in de financiële problemen, omdat zij het meest verdienen aan de plaatsing – en afronding – van fondsen. Beleggers komen vervolgens voor de keuze te staan om bij te storten of hun verlies te nemen. Verschillende grote aanbieders zijn reeds failliet, waaronder Euro American Investors Group, Aefides, Lemmens Groep en Akron. Beleggers kunnen fluiten naar hun geld. Om dit soort zeperds te voorkomen, is een kritische blik op de aanbieding noodzakelijk. We zetten de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

STAP 1

Kies een betrouwbare aanbieder

Hoewel ook grote spelers in problemen kunnen komen, is het over het algemeen verstandig om alleen met gevestigde partijen met een goed track record in zee te gaan. De financiële positie van de aanbieder/beheerder is namelijk van groot belang. Heeft de AFM een vergunning verleend, dan voldoet de aanbieder aan een bepaald minimumkapitaal en zijn de bestuurders getoetst op hun deskundigheid en integriteit. Omdat beleggers in deze sector voworal moeten varen op de informatie van de aanbieder, is het verder essentieel dat er niet alleen een glanzende brochure beschikbaar is maar ook een door de AFM goedgekeurde prospectus. Bij aanbiedingen van €100.000 of meer is er geen prospectusplicht.

STAP 2

Neem het vastgoed onder de loep

Het onderliggende vastgoed zal voor het rendement moeten zorgen. Aanbieders spreken in hun reclame-uitingen veelal van hoogwaardig vastgoed, maar vaak gaat het om secondair incourant vastgoed. Daarom is het van groot belang dat het vastgoed langjarig is verhuurd aan kredietwaardige partijen en dat de gemiddelde looptijd van de huurcontracten de looptijd van het fonds overtreft. Wanneer een belangrijk huurcontract expireert vlak voor of na een geplande exit, dan moet u de geprognosticeerde verkoopwinst maar met een korreltje zout nemen. Ook een gebrekkige spreiding over panden en huurders is een risicofactor. Wees daarom terughoudend met fondsen die grotendeels afhankelijk zijn van één huurder of pand. Uiteraard investeert u niet wanneer er geen taxatierapport van een onafhankelijke taxateur aanwezig is.

STAP 3

Wees bedacht op een hoge leverage

Veel besloten vastgoedfondsen zijn zwaar gefinancierd met een leverage van 60% of meer. Hierdoor is een hoog rendement op het eigen vermogen mogelijk, maar de risico’s zijn ook groot. Als een deel van de leningen variabel is gefinancierd of tijdens de looptijd afloopt, dan kan een hogere rente een fonds aardig in de problemen brengen. Bij afwaarderingen van het vastgoed daalt het eigen vermogen bovendien snel onder kritieke niveaus en zullen de banken mogelijkerwijs niet langer bereid zijn om leningen door te rollen.

STAP 4

Kijk of prognoses realistisch zijn

Regelmatig schermen aanbieders van besloten vastgoedfondsen met hoge rendementen. Maar een hoog rendement gaat ook vaak gepaard met een hoog risico. Bovendien is het maar de vraag of het voorgeschotelde rendement realistisch is. Kijk daarom goed naar de aannames die aan de prognoses ten grondslag liggen. Met welke huurstijging houdt de aanbieder rekening? Wordt er wel voldoende gereserveerd voor onderhoud? Op welke waardering is de verkoopwinst gebaseerd? Tot slot kunnen kosten een behoorlijke hap uit het rendement nemen. De prospectus moet voldoende inzicht geven in de initiële fondskosten en de jaarlijkse beheerskosten, maar dat is lang niet altijd het geval.

STAP 5

Laat uw stem meewegen

De zeggenschap van beleggers in besloten vastgoedfondsen hangt af van de gekozen juridische structuur, maar is normaliter zeer beperkt. Bij een commanditaire vennootschap (CV) of maatschap is de belegger mede-eigenaar, wat nog de beste zekerheden biedt. Het economische eigendom van het vastgoed is dan vaak in handen van het fonds, terwijl een stichting het juridische eigendom heeft. De stichting is bewaarder van het vastgoed en beslist over aan- en verkopen van het fonds. Het is dus zaak dat de stichting onafhankelijke bestuurders heeft. Bij obligatiefondsen hebben beleggers vaak weinig in te brengen. Als minimale zekerheid wordt meestal het recht van tweede hypotheek gegeven, maar dat heeft in de praktijk weinig waarde.

Lees ook: Hoe maak ik een reëel rendement?

Wilt u nog sneller uw kennisniveau verbeteren? Schrijf u in voor de Beleggers Belangen Academy. Binnen de Academy delen de specialisten van Beleggers Belangen hun bewezen kennis over beleggen, omdat het nemen van de juiste beleggingsbeslissingen belangrijker is dan ooit.