Topwinkelcentra VS blijven in trek

Amerikaanse consumenten zijn optimistisch over de ontwikkeling van de eigen economie. In september steeg het consumentenvertrouwen zelfs naar het hoogste niveau in negen jaar. Het ziet er dan ook naar uit dat de consumentenbestedingen voorlopig de groeimotor blijven van de VS, al zwakten die de laatste maanden iets af. Toch profiteren lang niet alle winkeliers van de gunstige macro-economische omgeving. Grote warenhuizen als Macy’s, Sears, JC Penny en Nordstrom zien hun omzet onder druk staan en sluiten in rap tempo winkels. Niet alleen hebben ze veel last van de oprukkende online concurrentie van partijen als Amazon, maar ook van snelgroeiende modeketens als H&M, Zara en Primark.
De impact van e-commerce, die nu al goed is voor circa 10% van de totale retailverkopen, zal in combinatie met de reeds hoge winkeldichtheid in de Verenigde Staten volgens sommige doemdenkers zelfs het einde van de enorme overdekte ‘malls’ inluiden. Er zullen echter winnaars en verliezers zijn. Eersteklas winkelcentra beschikken over de beste papieren (zie kader). De drie grootste spelers die zich richten op het topsegment van de markt, Simon Property Group, General Growth Properties (GGP) en Macerich, draaien dan ook goed. Het drietal ziet momenteel een sterke vraag van nieuwe en expanderende winkelketens, restaurantketens, luxemerken en bestaande merken die nieuwe formules in de markt zetten. Daarnaast kiezen ook steeds meer internetretailers voor de opening van een fysieke winkel. Retailers zien het belang van een omnichannelstrategie en willen zowel op het internet als in winkelcentra hun klanten bedienen.

Fraaie dividendgroei
Weliswaar hebben ook Simon Property Group, GGP en Macerich last van de winkelsluitingen van de grote warenhuizen, maar ze weten de leeggekomen ruimtes tot nu toe ook weer snel te vullen met nieuwe huurders. Vaak worden ze er zelfs beter van, doordat er nieuwe publiekstrekkers zoals Apple, Tesla, Nike, H&M en luxere warenhuizen zoals Saks Fifth Avenue en Bloomingdale’s voor in de plaats komen. Deze aantrekkelijke merken trekken meer bezoekers aan en daarmee ook weer andere retailers. Ook de sluiting of herontwikkeling van slecht presterende malls kan het toptrio in de kaart spelen, aangezien het winkelaanbod dan immers afneemt.
Doordat er weinig winkelcentra bijkomen en de vraag van retailers naar de beste locaties sterk blijft, stijgen de huren en is er weinig leegstand. Kijken we naar de belangrijkste indicatoren dan lopen de prestaties van de drie grootste spelers niet ver uiteen. Simon Property Group boekte in het eerste halfjaar een autonome huurstijging van 4,1%, GGP van 4,6% en Macerich verwacht dit jaar uit te komen op 4,5-5%. De bezettingsgraad ligt bij alle drie tussen de 95 en 96%. Op basis van de consensusramingen zal Simon Property Group de komende drie tot vijf jaar de sterkste winstgroei per aandeel laten zien van gemiddeld 8,7% per jaar, gevolgd door Macerich (+6,8%) en GGP (+6,5%). Dat betekent dat beleggers ook hoogstwaarschijnlijk de beste dividendgroei van Simon Property Group mogen verwachten. De pay-outratio van 61% is vrij laag en de balansverhoudingen behoren tot de sterkste in de sector. Met een vastgoedportefeuille van $104 mrd is Simon Property Group met afstand het grootste vastgoedfonds in de wereld. Het bezit meer dan tweehonderd Amerikaanse winkelcentra en heeft ook een 20%-belang in Klépierre, de Franse belegger in Europese winkelcentra. De brede risicospreiding en de solide balans maken van de marktleider de meest defensieve ‘stock pick’ in de sector.

Zwakke balans
GGP, de nummer 2, is een maatje kleiner. Met 128 winkelcentra in de Verenigde Staten en een portefeuilleomvang van $21 mrd is het echter ook goed gespreid. Het bedrijf heeft naar eigen zeggen ongeveer 100 kwalitatief goede winkelcentra in bezit, waarvan 78 Class A malls, en die genereerden vorig jaar 95% van de huurinkomsten. Aandachtspunt blijft de balans. GGP ging in 2009 failliet doordat het te scherp aan de wind zeilde en leningen niet meer kon herfinancieren. Na de herstart in 2010 is de leverage (nettoschuld/ebitda) fors gedaald van ruim 11 naar circa 8 dit jaar, maar daarmee blijft de financiële positie aan de zwakke kant. De vrij lage pay-out ratio van 50%, desinvesteringen van minder hoogwaardig vastgoed en de stabiele cashflow stellen GGP echter in staat om de schulden de komende jaren verder af te bouwen.
Macerich staat er financieel goed voor, maar is met 51 winkelcentra en een portefeuillewaarde van circa €11,5 mrd wel de kleinste van de drie. Het bedrijf verkocht de afgelopen jaren zijn minder gunstig gelegen secondaire winkelcentra en dat heeft de kwaliteit van de vastgoedportefeuille verhoogd. Zo is de bezettingsgraad gestegen van 91,3% in 2009 naar 96,1% eind 2015. Dit leverde vorig jaar belangstelling op van Simon Property Group. Het bod van $95,50 per aandeel ($16,8 mrd) werd echter afgeslagen. Macerich blijft een overnameprooi, al is de kans klein dat de marktleider snel een nieuwe poging zal doen.
 

Lees ook: Kopers aandeel Petrobras wacht de koude kermis