Vastned wil alleen de beste winkels

Vastned was een van de kneusjes in de vastgoedsector. In kwalitatief opzicht moest de winkelportefeuille het duidelijk afleggen tegen die van grotere spelers als Unibail-Rodamco, Eurocommercial Properties en Klépierre. Dit kwam tot uiting in een zwakke autonome huur- en waardegroei en een achterblijvende beurskoers. Maar in 2011 zijn onder leiding van de nieuwe topman Taco de Groot de bakens verzet. De focus kwam te liggen op winkels in de drukste winkelstraten in grote Europese binnensteden. Het doel was de kwaliteit van de portefeuille te verhogen en zodoende meer stabiliteit in de resultaten te bewerkstelligen. Dit is een goede strategische beslissing geweest, want winkels op minder goede locaties komen steeds meer in de verdrukking door de opkomst van internetwinkels en de vergrijzende, stagnerende bevolking.

Populaire locaties
Vooral de middelgrote en kleinere steden in Nederland hebben het zwaar. Grote steden met een historisch centrum floreren echter. Met een breed aanbod van winkels, horeca en culturele voorzieningen oefenen de binnensteden een grote aantrekkingskracht uit op consumenten. De malaise op de winkelmarkt gaat aan deze toplocaties dan ook voorbij. Nationale en internationale retailers willen zich hier graag vestigen en investeerders zien deze winkels als een goede risico-arme investering. Naar verwachting zullen de populaire locaties alleen maar aantrekkelijker worden. Internationale winkelketens zijn zeer kritisch en willen alleen in de beste winkelstraten in de grote steden uitbreiden. Hier mag dan ook op termijn een goede waarde- en huurontwikkeling worden verwacht. Vastned is goed gepositioneerd om hiervan te profiteren.

Sinds de start van de high street strategie is er voor in totaal €1,7 mrd aan vastgoed aan- en verkocht. De meest recente stap betrof de verkoop van de Turkse winkels. De totale portefeuille is gekrompen van €2 mrd in 2010 naar circa €1,5 mrd nu, maar is wel van veel betere kwaliteit. Bovendien is de vastgoedportefeuille geconcentreerder: het aantal objecten is afgenomen van 572 naar circa 330. Het beste winkelvastgoed, dat Vastned ‘core city assets’ noemt, maakt 75% van de vastgoedportefeuille uit. Het andere winkelvastgoed, ‘mixed retail locations’, omvat onder meer winkels langs de weg in België, supermarkten en high street shops in kleinere steden.

Omdat de mixed retail locations hogere huurrendementen opleveren, genereren ze nog 40% van de nettohuuropbrengsten, tegen 60% voor de core city assets. Het zwaartepunt zal echter verder opschuiven naar het beste winkelvastgoed, dat op termijn meer dan 80% van de waarde van de portefeuille moet vertegenwoordigen. Dit wil Vastned bereiken door uit te breiden in Amsterdam, Antwerpen, Parijs en Madrid en door een nieuwe positie te verwerven in Barcelona. In de andere core cities zoals Utrecht en Gent blijft Vastned actief, maar zal het alleen uitbreiden als er zich specifieke kansen voordoen. Daarnaast wil het bedrijf in Nederland nog circa €100 mln aan high street shops in kleinere en middelgrote steden verkopen. Omdat de winkels verspreid zijn over heel Nederland en vooral op particuliere interesse kunnen rekenen, zal het verkoopproces waarschijnlijk de nodige tijd vergen. Aangezien er veel aanbod is, sluiten we een (klein) boekverlies niet uit.

Onderwaardering
Vooralsnog blijven de huren op mixed retail locations onder druk staan en dat weegt op de totale portefeuille. In het eerste kwartaal steeg de bezettingsgraad van deze winkels weliswaar van 93,9% naar 94,1%, maar nieuwe huurcontracten werden tegen gemiddeld 12,2% lagere huren afgesloten. Vastned moet vooral in de kleinere Nederlandse steden lagere huren accepteren. De core city winkels zijn echter volledig bezet en in nieuwe contracten lagen de huren gemiddeld 15% hoger. Daaruit blijkt een sterke vraag naar deze toplocaties. Per saldo blijft de leegstand voor de gehele portefeuille beperkt tot 2,5% en was er sprake van een kleine huurdaling van 2% op nieuwe contracten. Mede gezien de lage indexatie ziet het ernaar uit dat Vastned dit jaar nog een lichte autonome daling van de brutohuurinkomsten zal laten zien. Maar zodra de meeste Nederlandse secondaire winkels zijn verkocht, keert het bedrijf weer terug naar een positieve autonome huurgroei. Net als in 2016 zal de waarde van de portefeuille naar verwachting stabiel blijven.

Doordat er per saldo vastgoed is verkocht, loopt het directe beleggingsresultaat per aandeel dit jaar echter terug naar €2,10-2,20, tegen €2,42 in 2016. Bij deze prognose houdt Vastned rekening met de recente aandeleninkoop, die het aantal uitstaande aandelen met 4,5% vermindert. Er is een gerede kans dat Vastned het dividend handhaaft op €2,05 per aandeel, gezien de relatief lage schuldgraad van 41,8% en de verwachte opbrengst van de resterende desinvesteringen in Nederland. Ervan uitgaande dat Vastned erin slaagt de verkoopopbrengst grotendeels te herinvesteren, gaan wij ervan uit dat de winst per aandeel vanaf volgend jaar niet verder zal dalen, temeer daar ook de consumentenbestedingen in de lift zitten. Het effect van een rentestijging op de operationele resultaten is voorlopig zeer beperkt, aangezien 80% van de schulden met een vaste rente is gefinancierd.

De verbeterde vooruitzichten en de kwaliteitsslag die Vastned heeft gemaakt, zien we nog niet terug in de waardering. De koers noteert 13% onder de intrinsieke waarde (volgens EPRA NAV) van circa €43,80 na de aandeleninkoop en biedt een fraai dividendrendement van 5,4%. Wij trekken het advies op naar ‘kopen’.

Lees ook: Unilever op de beloofde weg

Wilt u op de hoogte blijven van alle actuele adviezen voor dit aandeel? U kunt u als abonnee aanmelden voor de alerts. Vink onderaan dit artikel het fonds aan of ga voor het volledige overzicht naar de alertspagina op onze website