WDP profiteert van goede logistieke vastgoedmarkt

Dankzij de opbloeiende export en consumentenbestedingen maakt de logistieke sector een sterke groei door. Daarnaast is het toenemend belang van e-commerce een belangrijke drijvende kracht. Er is daardoor veel vraag naar logistieke bedrijfsruimten. Zo maakte PostNL onlangs nog bekend dat het vanwege de stijgende internetverkopen nog eens negen distributiecentra laat bouwen, naast de al bestaande negentien. Ook snelgroeiende retailers als Bol.com, Wehkamp en Action hebben behoefte aan meer distributiecentra.

Nieuwbouw

Vooral in Nederland is de dynamiek groot. Het aanbod van magazijnen en distributiecentra op goede locaties is schaars. De vraag en het huidige aanbod sluiten niet op elkaar aan. Gebruikers willen vooral grote distributiecentra met een minimale omvang van 40.000 vierkante meter, om te profiteren van schaalvoordelen. Bovendien stellen ze eisen aan de duurzaamheid. De ruimten die worden aangeboden zijn lang niet altijd geschikt. Om zoveel mogelijk producten te kunnen opslaan, moeten de panden tegenwoordig een minimale vrije hoogte hebben van 12,2 meter. Van de huidige panden voldoet slechts 69% aan deze eis en 42% heeft zelfs niet de oudere minimale hoogte van tien meter, aldus bedrijfsmakelaar Dynamis. Vandaar dat er veel nieuwbouw plaatsvindt. De twintig grootste vastgoedspelers in de Nederlandse logistiek willen op korte termijn gezamenlijk ruim vier miljoen vierkante meter vastgoed bouwen. Dat is een toename van 15% op de huidige voorraad, zo blijkt uit recent onderzoek van Stec Groep. De traditionele logistieke knooppunten West-Brabant, Tilburg en Venlo zijn het meest in trek, hoewel 35% van de ondervraagde partijen vindt dat deze hotspots oververhit zijn. Ook WDP, voluit Warehouses De Pauw, bouwt er lustig op los. Het breidde vorig jaar nog zijn grondbank in Nederland sterk uit en heeft momenteel  projecten in uitvoering van in totaal circa €317 mln. Deze zijn reeds voorverhuurd.

Expansie

Nieuwbouw levert – naast acquisities – een belangrijke bijdrage aan de doelstelling om de portefeuille in de periode 2016-2020 met ruim 60% te vergroten naar meer dan €3,25 mrd. De uitbreiding wordt vooral gerealiseerd in Nederland en in mindere mate in Roemenië, waar de vastgoedportefeuille naar €500 mln moet groeien. De beoogde expansie zal in 2020 naar verwachting resulteren in een direct resultaat per aandeel van €7,00 en een dividend van €5,75 per aandeel. Dit jaar wordt een winst en dividend in het vooruitzicht gesteld van respectievelijk €6,00 en €4,80 per aandeel, een stijging van 7% vergeleken met 2017.

Aangezien de portefeuille dit jaar richting de €3,0 mrd gaat, zijn de grootste slagen al gemaakt. Of WDP het huidige expansietempo ook na 2020 kan doorzetten, is nog maar de vraag. Zoals gezegd is het aanbod van eersteklas magazijnen en distributiecentra beperkt en zijn de prijzen hier de laatste jaren sterk gestegen. De bruto aanvangsrendementen in de top van de logistieke markt in Nederland liggen tussen de 5,0 en 5,4%, duidelijk onder de bruto yield van 6,9% waartegen het Nederlandse vastgoed van WDP in de boeken staat. Dat maakt acquisities minder interessant. Ook bouwgrond is in de meeste logistieke hotspots schaars. WDP zal daardoor noodgedwongen moeten uitwijken naar minder gunstige locaties om verder te groeien. Deze komen in economisch slechtere tijden eerder in de verdrukking. Een andere bedreiging is dat er in de toekomst mogelijk een overaanbod ontstaat door de vele speculatieve nieuwbouw die nu plaatsvindt. Bedrijfsmakelaars NVM Business en JLL waarschuwden hier vorig jaar al voor.

Balansrisico’s

Voorlopig is dit echter niet aan de orde en zijn de vooruitzichten voor de logistieke vastgoedmarkten in Nederland maar ook in België goed. Mocht de economie op een gegeven moment weer inzakken en de vraag naar logistieke ruimten teruglopen, dan zal de cashflow ook niet direct onder druk komen te staan. Het vastgoed is voornamelijk langjarig verhuurd aan toonaangevende bedrijven, met een gemiddelde looptijd van de huurcontracten van 6,3 jaar. Eind vorig jaar bestempelde WDP circa 80% van zijn vastgoed als ‘class A’, de hoogste kwaliteit in de markt. Zo’n driekwart van de panden is jonger dan tien jaar. De kwaliteit van de portefeuille komt ook tot uiting in de hoge bezettingsgraad van 97,5%. Het risico ligt dan ook vooral in de balans, want WDP zeilt met een schuldgraad (LTV) van circa 54% eind 2018 scherp aan de wind. Die zal volgend jaar waarschijnlijk verder toenemen tot binnen de gewenste bandbreedte van 55-60%. Bij een waardedaling van het vastgoed zal de LTV snel richting de 65% gaan, het maximale niveau in de bankconvenanten en voor het behoud van de fiscaal vriendelijke status in België.

Kwetsbare koers

Een marktverslechtering zou ook het aandeel relatief hard raken, want sinds 2010 is de koers ver weggelopen van de intrinsieke waarde. Beleggers betalen nu een premie van ruim 80% boven de laatste IFRS NAV (de liquidatiewaarde) van €58,20 per aandeel. Dat is vrij uitzonderlijk voor een vastgoedfonds. De markt lijkt vooral oog te hebben voor de groeiende operationele cashflow, waarvan 80% wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. Om die groei vast te houden moet WDP de portefeuille blijven uitbreiden, want de autonome huurstijging komt niet boven de indexatie uit en de rentevoet kan niet veel verder dalen. Door schaarste aan goede acquisitiemogelijkheden en bouwlocaties wordt dit zoals aangegeven niet makkelijk. Het dividendrendement van 4,4% is nog de moeite waard, maar erg enthousiast zijn we op dit koersniveau niet. Wij gaan daarom niet verder dan ‘houden’.