Amerikaanse toestanden bij Unibail-Rodamco-Westfield

In de eerste jaarhelft heeft URW de netto huuropbrengsten met 8,3% weten op te krikken naar €861 mln. Dit is vooral te danken aan de goede autonome huurgroei bij de Europese winkelcentra (+4,3%). Het direct beleggingsresultaat kwam 14,5% hoger uit op €703 mln. Door een veel lager herwaarderingsresultaat en acquisitiekosten halveerde de nettowinst echter ruimschoots, naar €642,6 mln.

Westfield telde nog maar voor een maand mee in de resultaten, maar eiste al meteen alle aandacht op van beleggers. Door deze overname is de waarde van de vastgoedbezittingen toegenomen naar €63,7 mrd en werden winkelcentra in de VS en het Verenigd Koninkrijk toegevoegd. Die vertegenwoordigen respectievelijk 22% en 8% van de portefeuille en presteren matig. Zo daalde de bezettingsgraad van de Amerikaanse winkelcentra met 140 basispunten naar 94,3%, voornamelijk door faillissementen en winkelsluitingen. Het gevolg was dat de huurinkomsten op vergelijkbare basis met 3% zakten.

Negatieve trend

De kwalitatief beste winkelcentra deelden mee in de malaise, hoewel de huurders hier goede zaken deden met een omzetstijging van 3,6%. Voor alle Amerikaanse huurders was er een 2,5% hogere omzet. Modernisatie van zwakke, kleinere winkelcentra moet de leegstand terugdringen, maar wij vrezen dat de trend van winkelsluitingen nog niet voorbij is. De VS heeft te veel winkelcentra en mede daardoor is de impact van e-commerce groot.

Ook de Britse winkelcentra gaan gebukt onder toenemende online verkopen. Hoewel URW twee topwinkelcentra in Londen heeft, steeg ook hier de leegstand met 70 basispunten naar 2,3%. De vergelijkbare huurgroei (+6,7%) bleef sterk en de omzet van de winkeliers daalde iets minder hard dan het landelijk gemiddelde (-0,7%). Gezien de relatief goede omzetontwikkeling bij de huurders hebben wij er vertrouwen in dat de leegstand in beide markten niet veel verder zal oplopen. Het huurgroeipotentieel is hier echter beperkt.

De Europese winkelcentra vormen evenwel de hoofdmoot van de portefeuille en draaien vooralsnog uitstekend. Wij handhaven bij een disagio van 14% en een dividendrendement van 6,5% daarom ons houdadvies.