Opnieuw afwaardering voor Wereldhave

Wereldhave heeft 2018 volgens verwachting afgesloten met een direct beleggingsresultaat van €146,7 mln, een daling van 2,3%. Kostenbesparingen boden onvoldoende tegenwicht aan de lagere huuropbrengsten door vastgoedverkopen. Onderaan de streep werd een verlies geboekt van €55,6 mln. Dat kwam door een negatief indirect resultaat op het verkochte winkelcentrum Itis in Helsinki en afwaarderingen van €94,5 mln op de winkelcentra in Nederland (€59,4 mln), Frankrijk (€33,8 mln) en België (€1,3 mln).

Beleggers zijn terughoudend met investeren in middelgrote winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen. Toch zijn de operationele prestaties aan het stabiliseren. Zo steeg de bezettingsgraad van 95,5 naar 96,1%, waarmee de leegstand langzaam het niveau van concurrerende spelers benadert. Op vergelijkbare basis stegen de huren fractioneel, met 0,1%, tegen een krimp van 0,7% het jaar daarvoor. In probleemland Frankrijk gaat het weer iets beter, met lagere leegstandcijfers en een afvlakkende autonome huurdaling.

Stabiel dividend

Voor dit jaar rekent Wereldhave op een direct beleggingsresultaat van €2,75-2,85 per aandeel, tegen €3,33 in 2018. De verkoop van Itis leidt tot een lagere winst. Uit voortgezette activiteiten stijgt de winst met 5 tot 9%. Wereldhave gebruikt de opbrengst van Itis om de schulden te verlagen, wat resulteert in een lage schuldgraad van 37,5% en lagere rentelasten. Met deze leverage kan de balans verdere afwaarderingen absorberen. Het dividend over 2019 blijft gelijk op €2,52.

Daarmee stijgt de pay-out ratio naar 88,4 tot 91,6%, terwijl Wereldhave vorig jaar nog aangaf in het vervolg maximaal 85% van de winst te willen uitkeren. Omdat het bedrijf structureel meer moet investeren in de winkelcentra en de operationele winst de komende jaren in het gunstigste scenario stabiliseert, ligt op de middellange termijn opnieuw een dividendverlaging op de loer. Ook verdere afwaarderingen liggen voor de hand. Ondanks het hoge dividendrendement van 9,5% en het disagio van 38% handhaaf ik het verkoopadvies.