Zorgen rond Unibail-Rodamco overtrokken

Voormalige beurslieveling URW is flink afgewaardeerd. Na de aankondiging van de overname van Westfield eind 2017 is de koers met circa 36% gedaald. Gecorrigeerd voor het dividend staat het aandeel een kwart lager. De dure acquisitie werd slecht ontvangen. Westfield heeft winkelcentra in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Beide landen hebben een hoge winkeldichtheid en zuchten onder de concurrentie van internetspelers. Ook in continentaal Europa maakt de fysieke retail lastige tijden door. Aan de cijfers is daar weinig van te merken, want URW heeft op het Europese vasteland een ijzersterke portefeuille van megawinkelcentra die veel bezoekers blijven trekken. Vorig jaar stegen de huren hier op vergelijkbare basis met 4%. Ook de winkelcentra in Londen behoren tot de top in de markt en presteren ondanks de vele faillissementen onder Britse retailers goed, met een autonome huurgroei van 3,4%.

Leegstand

In de VS daalden de huren vorig jaar echter met 1,6%. De vijftien grote winkelcentra doen het nog redelijk, maar de veertien regionale winkelcentra kampen met behoorlijk wat leegstand en zien de huren teruglopen. Die negatieve trend zie ik nog wel even aanhouden. Afwaarderingen liggen daarom voor de hand. Omdat de Amerikaanse regionale winkelcentra slechts circa 4% van de portefeuillewaarde vertegenwoordigen, blijven de gevolgen voor het eigen vermogen echter beperkt. Ze zullen voorlopig ook op de huur- en winstgroei drukken.

Opwaardering

De winst per aandeel komt dit jaar sowieso lager uit op naar verwachting €11,80-12,00. Westfield verwatert de winst, evenals desinvesteringen. Vanaf de verlaagde basis mikt URW in de periode 2019-2023 op een winststijging van 5-7% per jaar, vooral dankzij de oplevering van nieuwe projecten. Het is wel de vraag of alle nieuwe projecten doorgaan in de huidige slechte retailmarkt. Niettemin biedt het aandeel bij een dividendrendement van 7,8% en vanaf volgend jaar een hervatting van de dividendgroei uitzicht op een fraai totaalrendement. Het risico op afwaarderingen in de VS is bij een disagio van 35% wel verdisconteerd. Het houdadvies trek ik op naar ‘kopen’.