Buitenlandse zaken: dividendgroei troef in Duitse vastgoedsector

De Duitse vastgoedmarkt geldt als een veilige haven voor beleggers. Dankzij de extreem lage rente en gunstige binnenlandse economie werd er vorig jaar een recordvolume aan commercieel vastgoed verhandeld. De laatste maanden daalden de transactievolumes weer, maar dat komt ook door een gebrek aan aanbod. Duits vastgoed blijft op de radar van institutionele beleggers. Hoewel de aanvangsrendementen op een historisch dieptepunt zijn beland, is er nog steeds sprake van een aantrekkelijke risico-opslag op veilige staatsleningen. Pensioenfondsen en verzekeraars zoeken wel naar defensieve en liquide beleggingen. Die vinden ze voornamelijk in de grote steden. In de twaalf maanden tot april waren de zeven grootste Duitse steden goed voor meer dan de helft van het transactievolume.

Waarschijnlijk zullen de aanvangsrendementen niet verder dalen. Daartegenover staat dat de huren op toplocaties naar verwachting voorlopig blijven stijgen. Vooral de kantoorhuren stijgen fors. Zo lagen de huren van eersteklas kantoren in de grootste steden in het eerste kwartaal 2,6% hoger dan een jaar geleden, gedreven door Berlijn (+6,1%) en Frankfurt (+2,4%). De vraag naar kantoorruimte is groot mede dankzij de bloeiende arbeidsmarkt, terwijl moderne kantoren op centrale locaties schaars zijn. De toenemende krapte komt tot uiting in een erg lage leegstand van 3,9% in de top-5 steden.

Bevolkingsgroei door immigratie en achterblijvende nieuwbouw zorgen er ook voor dat de huren van appartementen in de grote steden snel klimmen. In Berlijn zijn de huren in de afgelopen zeven jaar zelfs bijna verdubbeld. De woningnood en hoge woonlasten roepen steeds meer verzet op bij bevolking en politiek. Onlangs werd de sector opgeschrikt door het nieuws dat de stad Berlijn de huren voor vijf jaar wil bevriezen. Als het wetsvoorstel wordt goedgekeurd, zou dit vooral voor Deutsche Wohnen negatieve gevolgen hebben. De appartementen in Berlijn vertegenwoordigen 77% van de totale vastgoedportefeuille. Het aandeel hebben we al in april uit de Offensieve portefeuille verwijderd en kan het beste even gemeden worden totdat er meer duidelijkheid is over de wetgeving.

Woningbeleggers expanderen

Een aantrekkelijk alternatief blijft Vonovia. Deze grootste woningbelegger in Europa heeft circa 42.000 appartementen in Berlijn, ruim 10% van de totale portefeuille. Daarmee is de blootstelling aan de hoofdstad beperkt en zijn de gevolgen van de mogelijke huurstop te overzien. Voor Vonovia zal de nieuwe wet ook reden zijn om zijn spreidingsstrategie voort te zetten. Met overnames zijn al posities opgebouwd in Zweden, Oostenrijk en in andere stedelijke groeiregio’s in Duitsland. Over de afgelopen vijf jaar zijn de winst en het dividend per aandeel ruimschoots verdubbeld. Een goede autonome huurgroei aangevuld met eigen ontwikkelingsprojecten en nieuwe acquisities stellen Vonovia naar verwachting in staat om ook de komende jaren een flink hoger dividend uit te keren. Het huidige dividend van naar schatting €1,60 per aandeel levert momenteel 3,5% op.

LEG Immobilien is een ander woningfonds dat zijn aandeelhouders uitzicht biedt op een gestaag groeiende dividendstroom. Sinds de beursgang in 2013 heeft LEG ongeveer 50.000 appartementen aangekocht. Daarmee is de portefeuille toegenomen naar ruim 133.000 appartementen met een totale waarde van €10,8 mrd. De regionale focus ligt op Noordrijn-Westfalen, de deelstaat met de meeste inwoners. Daarbij is 93% van de portefeuille gelegen rond groeisteden als Keulen, Düsseldorf en Münster. Mede door investeringen in modernisering en verduurzaming boekt LEG een goede autonome huurstijging van circa 3% per jaar.

Daarnaast blijft het op zoek naar aanvullende overnames, ook buiten de grotere steden. De toenemende schaalgrootte leidt tot een relatieve daling van de overheadkosten, wat de winstgroei ten goede komt. Voor dit jaar rekent LEG op een operationele winststijging van circa 7%, gevolgd door nog eens circa 5,5% in 2020. Het dividend zal dienovereenkomstig toenemen en geeft bij de huidige koers een rendement van 3,6%. Verdere regulering van de huurmarkt is een risico. Met een gemiddelde huur van €5,65 per vierkante meter zijn de huren van LEG echter zeer betaalbaar. De appartementen hebben een gemiddelde omvang van 64 vierkante meter en sluiten daarmee goed aan op de sterke stijging van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens.

Kantoren en hotels in Duitse vastgoedsector

In de kantorenmarkt ontpopt Aroundtown zich als een fraai groeiaandeel. Na enkele grote overnames is de waarde van de vastgoedportefeuille in enkele jaren verdrievoudigd tot €14,8 mrd. Kantoren hebben een aandeel van 53% en zijn vooral gelegen in de grote Duitse steden, naast enkele in Nederland. Verder ligt de focus op hotels (30%), die voornamelijk langjarig zijn verhuurd aan grote ketens als Hilton en Intercontinental. Via de 39%-deelneming in Grand City Properties belegt het fonds ook indirect in Duitse appartementen.

Aroundtown profiteert van de gunstige vraag-aanbodverhoudingen op de kantorenmarkt in de grote Duitse steden. Ook de hotels doen dankzij de groei van het toerisme en zakelijke reizigers goede zaken. In het eerste kwartaal stegen de huren per saldo met 4,5% op autonome basis. Daarnaast heeft het bedrijf dit jaar alweer voor €1,4 mrd aan kantoren en hotels gekocht. De overnames leveren een sterke winst- en waardegroei per aandeel op, ondanks het feit dat ze deels met aandelen worden gefinancierd. Dit jaar wacht een dividendstijging van 8% naar €0,27, wat een dividendrendement oplevert van 3,5%.

Op basis van de sterke groeivooruitzichten verdient Aroundtown een koopadvies. Dit geldt ook voor LEG. De woningportefeuille levert een voorspelbare kasstroom en dividenduitkeringen op. Vonovia is vanwege de geringe exposure aan Berlijn een goed alternatief voor Deutsche Wohnen en blijft eveneens koopwaardig.