Zijn Belgische beleggers gek?

Die vraag dringt zich op nu de Belgische belegger in logistiek vastgoed WDP tegen ruim twee keer de intrinsieke waarde per aandeel noteert. En WDP is niet de enige. Ook andere Belgische vastgoedfondsen, zoals Aedifica en VGP, staan tegen enorme premies op de beurs.

Waarde van het onderliggende vastgoed

Op zichzelf is de waardering van vastgoedaandelen eenvoudig. De panden worden een of twee keer per jaar extern getaxeerd door onafhankelijke makelaars zoals Cushman & Wakefield en CBRE. Die kijken daarbij vooral naar recente markttransacties. De waarde van het vastgoed min de schulden op de balans is de zogeheten ‘net asset value’ (NAV) oftewel intrinsieke waarde.

Die NAV is de basis voor de waardering van vastgoedfondsen. Op lange termijn moet de koers de NAV volgen. In sommige periodes zal de koers boven intrinsiek noteren, in andere periodes daaronder. Dit heeft mede te maken met onzekerheid over de waarde van het onderliggende vastgoed. Zo zijn er momenteel weinig grote transacties in de retailsector. Een vastgoedaandeel mag best tegen een premie noteren. Het kost immers tijd en geld om een grote vastgoedportefeuille op te bouwen. Deze komen bovendien niet vaak op de markt.

Torenhoge premie WDP

Ook een sterke verwachte waardegroei kan een hoge premie rechtvaardigen. Bij WDP zijn de verwachtingen echter wel erg hooggespannen. Hier lijkt sprake van kuddegedrag. De hype rond e-commerce, waarvan WDP dankzij profiteert dankzij haar sterke positie in logistiek vastgoed, heeft volgens mij de koers te ver opgedreven. Sentiment heeft de overhand gekregen, mede omdat het aandeel in België vooral populair is bij particuliere beleggers. Institutionele beleggers laten zich over het algemeen minder leiden door het sentiment en zullen bij de huidige torenhoge premie echt niet instappen. Ook op basis van de k/w van 25 is het aandeel aan de prijs.

Hoewel het koers- en winstmomentum sterk is, is het aanhouden van dit soort dure aandelen op lange termijn een gevaarlijk spel. Er is immers geen veiligheidsmarge. Ook in de logistieke sector groeien de bomen niet tot aan de hemel en op een gegeven moment zullen de vastgoedprijzen corrigeren. De premie verdwijnt dan net zo snel als de Belgen hun pintje achteroverslaan.