Vastgoed Nederland | Verrassend snel herstel

Na de gedwongen lockdown keerden bezoekers sneller dan verwacht terug naar de winkelcentra van ECP. De winkelomzetten lagen in het derde kwartaal op 97% van het jaar daarvoor. Ondanks de coronacrisis blijft de vraag naar winkelruimte sterk, wat op jaarbasis resulteerde in huurverhogingen van gemiddeld 11,3% op nieuwe contracten. Het direct beleggingsresultaat is vrijwel stabiel op €29,7 mln. Ook de leegstand bleef nagenoeg gelijk, op 1,6% van de huren. Na de verkoop van een Zweeds winkelcentrum (tegen de boekwaarde) is de schuldgraad gezakt van 45,5% naar 44,4%. ECP wil deze verder verlagen naar 40% via meer assetverkopen. Dat het bedrijf geen interimdividend uitkeert is weinig verrassend, gezien de tweede coronagolf.

Adviezen

Ook de operationele prestaties van Wereldhave verbeterden over de gehele linie. Bezoekersaantallen herstelden in het derde kwartaal tot circa 88% van het jaar daarvoor. De huurinning lag op 93%. De bezetting bleef stabiel op 95%. Voor het hele jaar is de winstverwachting fors verhoogd, naar €1,90-2,10 per aandeel (eerder €1,70-1,90). In Nederland en België realiseerde Wereldhave mooie huurstijgingen op nieuwe contracten. Om de te hoge schuldgraad van 45,9% te verlagen, is een succesvolle verkoop van de Franse portefeuille noodzakelijk. Ik verwacht nog een boekverlies en handhaaf het verkoopadvies.

De kwalitatief betere portefeuille van ECP doorstaat deze coronacrisis met verve en het gevaar dat de huren de komende jaren fors zullen dalen lijkt vooralsnog gering. Daardoor zouden ook de afwaarderingen kunnen meevallen. Op deze afbraakkoers blijft het advies ‘kopen’.

Vastned zag eveneens herstel van de bezoekersaantallen. De bezetting bleef stabiel op 97,5%, maar op nieuwe contracten moest het bedrijf wel genoegen nemen met 2,7% lagere huren. Ondanks de lichte huurdruk zijn volgens mij geen grote afboekingen te verwachten. Het houdadvies blijft staan.

Bij URW is er terecht veel weerstand tegen de geplande claimemissie, waardoor het voorstel tijdens de BAVA op 10 november wel eens weggestemd kan worden. In afwachting daarvan blijf ik bij ‘verkopen’.

Pijn bij NSI reeds in koers verwerkt

Kantorenbelegger NSI bevestigde de winstverwachting voor 2020 van €2,30-2,40 per aandeel en wil daarvan €2,16 per aandeel uitkeren. De huurinning lag in het derde kwartaal op 98% en keerde daarmee terug op een gangbaar niveau, terwijl de leegstand vrijwel gelijk bleef op 8,2%. Ook de prima vergelijkbare huurgroei bij de kantoren van 5,9% is een opsteker. Naar verwachting zal de thuiswerktrend leiden tot een structureel lagere vraag naar kantoorruimte. Deze ontwikkeling is in Nederland echter al veel eerder ingezet, waardoor veel bedrijven niet zo ruim in hun jasje zitten.

Ook de schaarste aan kantoren op toplocaties in de grote steden zal de pijn denk ik verzachten. Op deze plekken is nauwelijks leegstand. Volgens Cushman & Wakefield zullen de huren hier stabiel blijven, terwijl die op secundaire locaties gaan dalen. NSI heeft zijn blootstelling aan zwakkere locaties sterk verminderd, tot circa 10% van de portefeuille. Forse afwaarderingen liggen daarom niet voor de hand. De verslechterde vooruitzichten zijn bij een dividendrendement van 7,7% en een disagio van 36% ruimschoots in de koers verwerkt. Ik blijf bij ‘kopen’.