Wereldhave | ‘Wij hebben de pleister er in één keer afgetrokken’

De verwachtingen voor de fysieke retail zijn vanwege de snelle groei van internetwinkelen somber. Vastgoedexpert Egbert Nijmeijer van Kempen houdt rekening met een waardedaling van 30-40% voor Europese winkelcentra. Analisten van UBS denken dat pan-Europese uitbaters van winkelcentra de komende vijf jaar huurdalingen en waardedalingen van respectievelijk 20 en 35% moeten incasseren. We spreken hierover met Matthijs Storm, ceo van winkelvastgoedfonds Wereldhave.

Vindt u de voorspelde huurdalingen realistisch?

‘Wij zien in onze portefeuille vooralsnog geen signalen die wijzen op een forse neerwaartse huurdruk. In België sluiten we nieuwe huurcontracten af boven het oude huurniveau en boven de door taxateurs geschatte markthuren. Met uitzondering van het modesegment is dat in Nederland ook het geval. Omzetten van modewinkels staan al langer onder druk door de hevige concurrentie van e-commerce en de coronacrisis heeft deze negatieve trend versneld. Ketens saneren hun vestigingennetwerk en dat zet de huren onder druk. Maar in onze LifeCentral-strategie houden we hier al rekening mee. Minstens 25% van de traditionele winkelruimte in onze winkelcentra gaan wij de komende jaren vervangen door andere functies, zoals woningen, kantoren, horeca en gezondheidszorg. Vooral zogeheten multi brand fashion-ketens, die geen eigen modemerken verkopen, zullen voor een groot deel verdwijnen. Deze modezaken zijn het grootste slachtoffer van e-commerce en boekten vóór de coronapandemie al omzetdalingen van 10 tot 20%. De huren in dit segment staan voorlopig nog onder druk, maar door de transformatie zal de negatieve impact op onze totale huurstroom vanzelf afnemen.’

Betalen modewinkels doorgaans niet meer huur dan bijvoorbeeld sportscholen of fysiotherapeuten?

‘Cruciaal is dat de transformatie niet tot lagere huren en afwaarderingen leidt. In Nederland zijn de huren en waarden van winkelpanden in het verleden veel minder hard gestegen dan in andere landen. Wij kunnen daarom transformeren zonder geld te verliezen. Zo hebben twee modewinkels in ons Eggert Center in Purmerend onlangs plaatsgemaakt voor een sportschool van Basic-Fit, tegen een vergelijkbaar huurniveau. Dat de huren in Nederland relatief betaalbaar zijn, komt ook naar voren in de Occupancy Cost Ratio. Dit is het percentage van de omzet dat winkeliers onder andere kwijt zijn aan de jaarlijkse huur. Omdat winkeliers huurkortingen vragen vanwege de coronacrisis, hebben we op ons verzoek voor het eerst inzage gekregen in de winkelomzetten van onze Nederlandse huurders over de afgelopen vier jaar. Daaruit blijkt dat de OCR naar onze schatting onder de 10% ligt. Dat is laag. Een vestiging van Boots in bijvoorbeeld Birmingham betaalt twee keer zoveel huur als een Kruidvat in Purmerend. In België ligt de OCR wat hoger, op circa 12%. De noodzaak om hier snel te transformeren is echter minder groot, want er is ook vanuit de modebranche nog veel vraag naar winkelruimte in onze winkelcentra. Maar uiteindelijk zal ook de modesector in België te maken krijgen met meer tegenwind en zullen we dus ook hier een stukje moeten transformeren.’

Sinds 2017 is de waarde van de winkelcentra in de drie overgebleven markten met ruwweg €800 mln gedaald. Zitten er nog meer afwaarderingen aan te komen?

‘Bij mijn aantreden heb ik direct andere externe taxateurs ingehuurd, omdat ik twijfels had bij sommige waarderingen. Er is vervolgens flink afgewaardeerd, zeker in Nederland. Onze Nederlandse winkelcentra staan in de boeken tegen een netto aanvangsrendement van 6,8%. Dat is vergeleken met andere landen heel hoog, zeker gelet op de relatief houdbare huren. Ik denk dat we in Nederland daarom niet veel meer afwaarderingen zouden moeten gaan zien. Onze beste winkelcentra staan in België en die zijn gewaardeerd tegen een netto opbrengst van 5,7%. Vergelijk dat maar eens met de lage opbrengsten van 4,0% tot 4,5% in Frankrijk. In mei ging nog het vergelijkbare winkelcentrum Westland in Brussel over in andere handen tegen een opbrengst van 4,9%. Ook in België zijn daarom geen grote verschuivingen te verwachten. Wij hebben de pleister er in één keer afgetrokken, terwijl winkelcentra bij veel concurrenten tegen erg scherpe opbrengsten in de boeken staan. Dat geldt overigens ook voor onze Franse winkelcentra. Op de verkoop daarvan zullen we waarschijnlijk een boekverlies incasseren. Toch is de verwachte opbrengst voldoende om een stuk schuld af te lossen en de LifeCentral-strategie te financieren. Desinvestering in Frankrijk is zeer belangrijk. Onze hoge schuldgraad laat op dit moment geen forse investeringen toe. Daarom zijn grotere transformatieprojecten zoals de Vier Meren in Hoofddorp in de ijskast gezet.’

Na afronding van de strategie blijft driekwart van de ruimte in de winkelcentra voor retail bestemd. Wordt de internetgevoeligheid wel voldoende teruggebracht?

‘Absoluut, want het segment “every day life retail” vertegenwoordigt in Nederland 53% van onze huurinkomsten. Dit zijn supermarkten, drogisterijen, opticiens en verswinkels. Deze winkels blijven populair in het internettijdperk. Maar ook modediscounters zoals Zeeman en consumentenelektronica rekenen wij tot deze categorie. Ondanks internetconcurrentie spelen winkels een belangrijke rol voor elektronicazaken. Bij Coolblue wordt veel omzet gedraaid in de fysieke winkels, net als bij Mediamarkt. Van de overige ruimte wordt 25% getransformeerd naar ander gebruik, zodat 22% resteert voor met name overige retail. Wij denken dat we hiermee een winnende mix te pakken hebben die goed bestand is tegen online concurrentie. In België streven we op termijn naar een soortgelijke mix, hoewel daar geen ruimte is voor woningen, maar juist wel weer meer ruimte voor bijvoorbeeld horeca.’