Advieswijzigingen | Nederlandse winkelfondsen hebben ergste gehad

De koers van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) kreeg een flinke dreun toen het bedrijf bekendmaakte het dividend tot 2023 te schrappen. Hoewel teleurstellend, is dit een verstandige beslissing. Doordat de aandeelhouders een streep zetten door de claimemissie, moet het bedrijf immers op een andere manier de balans versterken.

Naast de dividendmaatregel dienen vooral desinvesteringen de te hoge schuldgraad van 44,7% omlaag te brengen. De Amerikaanse winkelcentra, met een boekwaarde van €12,2 mrd, gaan de deur uit, net als enkele Europese winkelcentra. Dit leidt tot een sterke verbetering van het risicoprofiel.

Aandeel Unibail naar kopen

Ik verwacht nog wel een flink boekverlies, want de leegstand loopt in de VS snel op. URW hoeft echter niet overhaast te verkopen. De liquiditeitspositie is ijzersterk en de waarde van het vastgoed mag nog met 27% dalen voordat de bankconvenanten worden geschonden. De directie verwacht in de tweede jaarhelft herstel, wanneer de uitrol van de coronavaccinatie verder is gevorderd.

De Europese portefeuille is van hoge kwaliteit en zal na de coronacrisis volgens mij weer goed presteren. Na de ‘reset’ is er zicht op een dividend van ruim €6 per aandeel. Ik verwacht na de Amerikaanse verkoop een sterke koersopleving en verhoog het houdadvies naar ‘kopen’.

Dividend Wereldhave

Vanzelfsprekend werd ook Wereldhave hard geraakt door de pandemie. Het directe resultaat per aandeel daalde met ruim een derde naar €2,01, in lijn met de afgegeven prognose. Er wordt een dividend voorgesteld van €0,50, waaruit vertrouwen spreekt in de toekomst. Ook de outlook voor dit jaar van €1,80-2,00 per aandeel valt mee, gezien de desinvesteringen van een aantal Nederlandse winkelcentra en de voortdurende lockdown.

De portefeuille werd met circa 10% afgewaardeerd. Toch biedt de balans voldoende ruimte om meer tijd uit te trekken voor de geplande verkopen in Frankrijk. De verwachting dat de wpa in 2022 een dieptepunt zal bereiken van €1,40-1,50 werd herhaald, wat een potentieel dividend oplevert tussen de €1,05 en €1,28. Dit komt neer op een theoretisch dividendrendement van 8,5-10,3%. Ik trek het houdadvies op naar ‘kopen’.

Vastned

De lockdownmaatregelen in veel landen troffen ook Vastned logischerwijs hard. Het direct beleggingsresultaat per aandeel zakte in 2020 van €2,03 naar €1,85. Corona drukte de winst per aandeel met €0,33. Onderliggend bleven de huren stabiel. Ook de bezettingsgraad hield goed stand, met een lichte daling van 98% naar 96,5%. Verder viel de waardedaling van 5,2% alleszins mee. De relatief robuuste prestaties onderstrepen de goede kwaliteit van de ‘high street’ winkelportefeuille van Vastned.

De directie wil de schuldgraad van 43% terugbrengen naar 40%, waar voorheen een bandbreedte van 35-40% werd gehanteerd. Dit zal met desinvesteringen gerealiseerd moeten worden. Vastned gaat daarbij meer inzetten op gemengd gebruik (meer woningen/kantoren) en wil het aandeel van modewinkels verstandig genoeg verlagen.

Aandeel blijft op houden

De onderneming stelt een dividend voor van €1,73 per aandeel, tegen €2,05 pre-corona. Het ligt voor de hand dat de verlaging permanent is en dividendgroei voorlopig niet valt te verwachten. Het dividendrendement van 7,7% is evenwel aantrekkelijk genoeg voor een houdadvies.