Vastgoed | Acht kansrijke aandelen voor een veranderde markt

Na de coronaklappen in 2020 zitten de koersen van vastgoedaandelen dit jaar weer in de lift. De Amerikaanse vastgoedsector (MSCI US REIT index) staat tot dusver op een totaalrendement van circa 33%, een aardige outperformance vergeleken met de brede Amerikaanse aandelenmarkt (+19%). In Europa blijft de sector (Stoxx Europe 600 Real Estate) met een rendement van circa 19% juist achter bij het beursgemiddelde van +25%.

Net als de gehele aandelenmarkt, is de mondiale vastgoedsector aan de dure kant. De k/w ligt momenteel op 19, ruim boven het historische gemiddelde van 14,2. Ook het gemiddelde disagio van 3% is relatief laag vergeleken met het verleden (-10%). Daartegenover staat nog wel steeds een aardig dividendrendement van 3,4%.

Bekijk ook ons dossier: Beleggen in vastgoed(aandelen)

Tussen de verschillende vastgoedsegmenten zijn er echter grote verschillen. Terwijl logistiek, datacenters en woningfondsen nieuwe koerstoppen neerzetten en hoog gewaardeerd zijn, blijven kantoren- en winkelfondsen duidelijk achter. De koersen in deze laatste subsectoren liggen nog ver onder de pre-corona niveaus. Winkels en kantoren hebben dan ook het meeste last van de coronacrisis, terwijl logistiek vastgoed juist profiteert. De gestegen populariteit van online winkelen heeft de vraag naar magazijnen en distributiecentra alleen maar verder vergroot.

Acht koopwaardige vastgoedaandelen

Hieronder tip ik acht vastgoedaandelen waarvan ik verwacht dat ze, gezien de huidige marktomstandigheden in de vastgoedsector, het komende jaar goed zullen presteren.

Segro (SGRO)

Een van de spelers die profiteren van de toenemende vraag naar magazijnen en distributiecentra, is het Britse logistieke vastgoedfonds Segro. Sinds mijn kooptip van eind vorig jaar is de koers met 48% gestegen. Dankzij de omvangrijke ontwikkelingsportefeuille maakt het bedrijf een sterke groei door. Medio 2021 was de waarde van de portefeuille gestegen naar £14,4 mrd, mede door een positieve herwaardering van 10,2%. Segro investeert zowel in kleinere distributiecentra rond de steden als grotere magazijnen bij logistieke knooppunten.

Op de Britse thuismarkt, die ongeveer de helft van de waarde van het vastgoed vertegenwoordigt, is er een tekort aan logistiek vastgoed. Hierdoor kon Segro in het eerste halfjaar op nieuwe huurcontracten gemiddeld 18% hogere huren bedingen. Ook in de andere grote markten Frankrijk, Duitsland en Polen is er in toenemende mate sprake van krapte.

De opmars van e-commerce liet in de coronacrisis een versnelling zien, en dat blijft ook de komende jaren een structurele drijvende kracht in de logistieke vastgoedmarkt. Op basis van de huidige grondbank en ontwikkelingsportefeuille kunnen de huren praktisch verdubbelen op middellange termijn. Dat maakt van Segro een fraai groeifonds. De lage Loan-to-Value (LTV) van 23% biedt voldoende financieringsruimte om de expansie door te zetten.

Op basis van het agio van 34% is het aandeel vriendelijk gewaardeerd vergeleken met de Europese sectorgenoten. Het dividend stijgt met gemiddeld 10% per jaar en levert op de huidige koers een rendement op van 1,8%. Segro blijft koopwaardig.

STAG Industrial (STAG)

In de logistieke sector blijft ook STAG Industrial interessant. Sinds de beursgang tien jaar geleden is het bedrijf uitgegroeid tot een van de grootste spelers in de Amerikaanse logistieke vastgoedmarkt, met 517 vastgoedobjecten verspreid over veertig staten. De beurswaarde is in deze periode gestegen van $290 mln naar $7,5 mrd en het groeiverhaal is nog lang niet ten einde. De Amerikaanse markt voor logistiek en industrieel vastgoed is namelijk enorm groot en gefragmenteerd.

STAG heeft nog slechts 0,6% van de markt in handen en blijft via talrijke acquisities elk jaar zijn positie uitbouwen. E-commerce is een structurele, drijvende kracht achter de vraag naar logistiek vastgoed en circa 40% van de huurders van STAG profiteert hiervan. Het aandeel heb ik in de voorbije jaren wel vaker getipt en is flink gestegen. Gegeven het dividendrendement van 3,4% en het groeipotentieel blijft het advies ‘kopen’.

First Industrial (FR)

In dezelfde markt zit ook First Industrial in de groeimodus. Na een sterk derde kwartaal verhoogde de onderneming de verwachting voor het direct beleggingsresultaat in 2021 naar $1,95 per aandeel. Dat betekende een toename van circa 6% vergeleken met 2020, in lijn met de gemiddelde groei sinds 2016. Het dividend stijgt nog wat harder in deze periode, met gemiddeld 7,3% per jaar.

Via aankopen en ontwikkelingsprojecten blijft het bedrijf zijn portefeuille uitbreiden. Daarbij ligt de focus op de welvarende kustgebieden van de VS. Zo hoopt First Industrial bovengemiddeld te profiteren van de opmars van e-commerce. Het dividendrendement van 1,8% ligt wat lager dan dat van STAG, maar daar staat ook een sterkere winstgroei tegenover. Het fonds is medio vorig jaar getipt en blijft koopwaardig.

Crown Castle International (CCI)

Een ander aantrekkelijk aandeel in de Amerikaanse vastgoedsector is Crown Castle. Door stijgend mobiel internetgebruik zit deze exploitant van communicatie-infrastructuur in een mooie groeimarkt. Investeringen in de uitrol van 5G-netwerken geven de groei de komende jaren een extra impuls. Hiervoor zijn namelijk veel kleine antenne-installaties (‘small cells’) nodig.

Met zijn nationale netwerk van meer dan 40.000 zendmasten en ruim 80.000 small cells is het bedrijf goed gepositioneerd om hiervan te profiteren. Het dividendrendement van circa 3% en de verwachte dividendgroei van 7-8% per jaar bieden uitzicht op een fraai totaalrendement.

Store Capital (STOR)

De koers van Store Capital doet dit jaar niets, maar staat sinds de kooptip van medio vorig jaar wel 78% hoger. Het bedrijf belegt in vastgoedobjecten die verhuurd zijn aan één huurder via ‘net-lease’-huurcontracten, waarbij de huurder ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor zijn rekening neemt. De winstmarges van dit type vastgoedfondsen zijn bovengemiddeld.

Store Capital werd echter wel getroffen door de coronacrisis vanwege de verplichte sluiting van winkels, sportscholen, restaurants en bioscopen. Bedrijfstakken die direct zijn geraakt door de pandemie hebben een huuraandeel van 28%. Per saldo bleef de schade echter beperkt, want de operationele winst steeg in 2020 met 1%.

Inmiddels zijn alle vastgoedobjecten weer open voor klanten en is ook de huurinning genormaliseerd. Store vervolgt zijn actieve aankoopbeleid en zal dit jaar voor ruim $1 mrd investeren. Dit brengt het bedrijf terug op het oude groeipad. De winst per aandeel stijgt in 2021 en 2022 met circa 9%. Bij een lage pay-out van ruim 70% kan het dividend dienovereenkomstig toenemen.

De lange resterende looptijd van de huurcontracten van 13,5 jaar en de zeer brede spreiding van het huurdersbestand (de top-10 vormt slechts 19% van de huursom) maken van Store Capital mijn favoriet in dit specifieke segment.

NSI (NSI)

Een kansrijk aandeel van eigen bodem is Nieuwe Steen Investments (NSI). De koers van dit aandeel is flink hersteld vanaf het dieptepunt tijdens de coronacrisis, maar staat nog altijd een derde onder de oude top. Beleggers vrezen dat het thuiswerken een blijvertje is en dat de kantorenmarkt hieronder zal lijden.

Algemeen wordt echter verwacht dat de vraag naar kantoren niet dramatisch zal afnemen, maar dat bedrijven het kantoor zullen inrichten als een ontmoetingsplek. Hybride werken wordt de norm, dus deels thuis en deels op kantoor. Als de vraag naar kantoren afneemt, dan heeft dat vooral invloed op minder gunstig gelegen kantoren.

Op toplocaties in Amsterdam (56% van de portefeuille) en in de andere grote Nederlandse steden (40%) blijft de vraag waarschijnlijk goed. NSI heeft een sterke balans en zal het dividend de komende jaren minstens gelijk houden. Vanaf 2025, wanneer de drie omvangrijke ontwikkelingsprojecten in Amsterdam zijn opgeleverd, kunnen de winst en het dividend een sprong omhoog maken. Met een dividendrendement van 6% en een disagio van 20% is NSI aantrekkelijk gewaardeerd.

LEG Immobilien (LEG)

LEG is mijn favoriet in de Duitse woningmarkt. Het zwaartepunt van de vastgoedportefeuille van ruim 145.000 appartementen ligt op Noordrijn-Westfalen, een relatief welvarende deelstaat. LEG breidt zijn portefeuille gestaag uit met aankopen en boekt bovendien een aardige autonome huurgroei van circa 3%. Zowel dit jaar als volgend jaar stijgt het directe beleggingsresultaat met bijna 10%.

Voor een woningfonds blijft de LTV van 38% relatief laag, zodat er nog ruimte is voor nieuwe aankopen. LEG heeft geen vastgoed in Berlijn, waar de huurstijgingen aan banden worden gelegd. De beleggersvraag naar woningen blijft sterk, waardoor de waarde van het vastgoed dit jaar naar verwachting stijgt met 11,5 tot 12,5%. Zo bezien is de geschatte korting van 12% ten opzichte van de intrinsieke waarde niet gerechtvaardigd.

Deutsche Konsum (DKG)

De kooptip voor Deutsche Konsum pakte minder goed uit: de koers staat dit jaar 7% lager. Het bedrijf heeft een defensieve winkelvastgoedportefeuille, die hoofdzakelijk wordt verhuurd aan supermarkten, doe-het-zelf-zaken, discounters en drogisten. De pandemie had dan ook weinig impact op de resultaten. Vorig jaar werd de portefeuille, met een omvang van inmiddels €1 mrd, zelfs opgewaardeerd met €54,8 mln.

Wel zorgde corona voor een trager acquisitieproces, waardoor de verwachte aankoopvolumes niet zijn gehaald. Daardoor werd de winstverwachting voor het lopende boekjaar, dat eind september eindigt, licht verlaagd. Toch stijgt het direct beleggingsresultaat nog met bijna 16%.

Ik ga ervan uit dat Deutsche Konsum het acquisitietempo hervat en dat de winstgroei de komende jaren in de dubbele cijfers blijft. Dankzij een bonusdividend bedraagt het dividendrendement 5,7%. Valt dat van de koers af, dan ligt het reguliere dividendrendement alsnog op ruim 5%. Ik blijf bij ‘kopen’.

Beleggen in vastgoedaandelen veranderd

De coronacrisis heeft voor een duidelijke waterscheiding gezorgd in de vastgoedmarkt. De opmars van e-commerce tijdens de lockdowns hebben de uitbaters van opslaglocaties en distributiecentra vleugels gegeven, maar heeft tegelijk een aantal winkelfondsen gevoelige tikken toegebracht.

Ook de kantorenmarkt kent zijn verliezers, nu veel beleggers vrezen dat de opmars van het thuiswerken zal resulteren in een structureel kleinere vraag naar kantoorruimte. Woningfondsen hebben daarentegen de wind in de zeilen door de toenemende krapte op de woningmarkt in veel landen.

Hoewel het momentum dus niet in alle segmenten van de vastgoedmarkt even sterk is, zijn er in elk van deze deelmarkten wel degelijk koopwaardige vastgoedaandelen te vinden. De acht bedrijven die ik hierboven getipt heb, zijn mijn favorieten voor 2022.

De auteur heeft een positie in NSI, Deutsche Konsum en Store Capital