Winkelvastgoed Nederland | De lucht klaart mooi op

Beleggers reageerden enthousiast op de jaarcijfers van Vastned, Wereldhave en Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Niet alleen overtroffen de cijfers de verwachtingen, ook lieten de fondsen zich positief uit over de vooruitzichten voor dit jaar.

Wereldhave

Het herstel van de coronapandemie was vooral goed te zien bij Wereldhave. Weliswaar daalde het direct beleggingsresultaat met 6,5% naar €1,88, maar dat was boven de voorziene bandbreedte van €1,80-1,85. De winstdaling komt hoofdzakelijk op het conto van desinvesteringen. Op vergelijkbare basis veerden de netto-huuropbrengsten met 6,0% op, na de fikse daling van 21% in 2020.

De huurcollectie was eind vorig jaar 97,4% en is daarmee weer bijna terug op het niveau pre-corona. Ook met de bezetting gaat het weer de goede kant op, die steeg van 95,0% naar 96,2%. Belangrijk is verder dat de waarde van de portefeuille in het tweede halfjaar stabiliseerde (-0,4%).

Nieuwe huurcontracten werden per saldo tegen 4,5% lagere huren afgesloten door de aanhoudende daling van huren voor grotere modewinkels. Volgens Wereldhave zijn de markthuren echter aan het stabiliseren in Nederland en trekken ze in België weer aan. Voor dit jaar ligt de focus op de verkoop van de twee laatste winkelcentra in Frankrijk en de herontwikkeling van meer winkelcentra naar het fullservice concept.

Aandeel Wereldhave blijft koopwaardig

Door de desinvesteringen daalt de winst per aandeel dit jaar naar €1,50-1,60 (tegen de eerdere prognose van €1,40-1,50), om vanaf 2023 weer te groeien. Wereldhave staat er financieel weer sterk voor en stelt een dividend voor van €1,10 per aandeel. Uitgaande van een wpa van €1,60 voor 2022 raam ik het dividend over 2022 op €1,30 per aandeel. Bij een dividendrendement van 7,1% en een disagio van 28% blijft het aandeel Wereldhave koopwaardig.

Unibail-Rodamco-Westfield

Ook het resultaat van URW overtrof de verwachting. Per aandeel daalde het direct beleggingsresultaat met 5,2% naar €6,91, waar minstens €6,75 werd verwacht. Zonder desinvesteringen zou de winst met 4,7% zijn gestegen. De huurcollectie trok in de tweede helft duidelijk aan en de leegstand daalde over het hele jaar van 8,9 naar 7,0%. Voor de winkelcentra in continentaal Europa was er slechts 4% leegstand en stabiliseerden de waarderingen (-0,3%) in de tweede jaarhelft.

Voor dit jaar rekent URW op een sterk herstel van de winst per aandeel naar €8,20 tot €8,40. De leegstand zal waarschijnlijk verder dalen en de hogere inflatie vertaalt zich via indexering in stijgende huren. URW heeft er vertrouwen in dat bezoekersaantallen en omzetcijfers in de winkelcentra in de loop van het jaar weer terugkeren naar de oude pre-coronaniveaus.

Aandeel Unibail blijft op ‘kopen’

Dankzij de verbeterde prestaties en gedaalde schuldgraad naar 42,5% is er meer tijd om de Amerikaanse portefeuille tegen een goede prijs te verkopen. Ik handhaaf mijn koopadvies voor URW.

Vastned

Vastned sloeg eveneens een positieve toon aan in het jaarbericht. Het directe resultaat per aandeel steeg van €1,85 naar €1,93, boven de afgegeven prognose van €1,85-1,90. Een daling van de rentelasten en overhead droeg daar aan bij, net als een minder groot negatief corona-effect. De bezettingsgraad verbeterde van 96,5 naar 97,9% en is daarmee teruggekeerd naar de oude ratio’s van voor de pandemie. Hoewel de waarde van de portefeuille over heel het jaar met 1,6% daalde, was er in de tweede jaarhelft sprake van een lichte stijging van 0,2%.

Na het opheffen van de lockdowns signaleert Vastned een significant herstel van het aantal bezoekers in de hoofdwinkelstraten, hoewel de toeristen nog wegblijven. Nieuwe huren werden tegen 4,5% lagere prijzen afgesloten, in lijn met de trend van de afgelopen jaren. Een daling van de exposure aan mode moet hier verbetering in brengen.

Aandeel VastNed blijft op ‘houden’

Vastned geeft geen prognose voor 2022 af, maar een verdere stijging naar €2 per aandeel moet mogelijk zijn. Het dividend komt over 2021 uit op €1,73. Veel dividendgroei zal er voorlopig niet zijn. Ik vind het aandeel Vastned goed gewaardeerd en blijf bij ‘houden’.

De auteur heeft een positie in de drie vastgoedfondsen