CEO Wereldhave | ‘Hoge inflatie leidt tot heel sterke huurgroei’

De snel stijgende rente zorgt voor flinke koersdruk in de vastgoedsector. Maar ook het kabinetsplan om de fiscale beleggingsinstelling (fbi) voor vastgoed af te schaffen is bij beleggers in slechte aarde gevallen. Daardoor zou vastgoedfonds Wereldhave vanaf januari 2024 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. Wereldhave raamt de jaarlijkse belastingafdracht op €3 mln tot €4 mln per jaar, wat de wpa op basis van de cijfers over 2022 zou drukken met circa 5%.

Analisten kwamen op een veel hogere belastingafdracht uit. Hoe verklaart u de relatief geringe impact?

‘Belasting wordt bepaald op basis van de fiscale jaarrekening en daarbij mag je het vastgoed ook afschrijven. Alleen wij weten het verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van onze activa. Vandaar dat wij een persbericht hebben uitgestuurd met onze raming. In het slechtst denkbare scenario komen we uit op een belastingdruk van €3-4 mln, maar we zien ruimte om dit te verlagen. Bijvoorbeeld door onze kosten fiscaal te optimaliseren tussen België, Frankrijk en Nederland. We gaan er echter vanuit dat de lobby ervoor gaat zorgen dat beursgenoteerde fbi’s uitgezonderd worden.’

Hoe kijkt u aan tegen de huidige macro-omgeving, met sterk stijgende (energie-) prijzen en kapitaalmarktrentes?

‘In het verleden deed vastgoed het eigenlijk best goed in periodes waarin de rente snel opliep, mits hieraan een stijgende inflatie ten grondslag lag. De huurcontracten zijn immers inflatie-gecorrigeerd. Wij voeren de huurindexering gewoon door en hebben in 2022 en 2023 een heel sterke huurgroei. Niet alle huurders kunnen dit echter dragen, waardoor je bij een klein deel van de huurders bij expiratie de huur weer zult moeten verlagen om ze te behouden. Dat geldt vooral voor mode- en schoenenzaken. Zij hadden het al moeilijk door internetconcurrentie en hebben het nu nog lastiger omdat consumenten het eerst besparen op discretionaire producten. Het gaat hier om ruwweg een derde van onze huurders. Twee derde van onze huurders valt onder Convenience, dat zijn supermarkten, drogisterijen en andere winkels voor dagelijkse benodigdheden. Voor deze goed draaiende groep huurders zijn de verhogingen blijvend.’

Met 3,2 jaar is de gemiddelde looptijd van de leningen vrij kort. Hoe zullen de financieringslasten zich de komende jaren ontwikkelen?

‘De komende maanden zullen we gebruiken om de gemiddelde looptijd van onze leningportfolio op te rekken. Bovendien hebben we nog een cashpositie van circa €500 mln dankzij de desinvesteringen in Frankrijk en Nederland. Als dit een diepe, lange crisis zou worden, dan gaan we er heel anders in dan in het verleden. Wereldhave heeft nu een van de sterkste balansen in de sector. Na het vernieuwen van de kredietfaciliteit verwachten we de komende drie tot vier jaar geen grote herfinancieringen. We verwachten dat onze gemiddelde rentevoet van 2,2% de komende jaren met kleine stapjes zal stijgen naar ongeveer 2,5%. Een groot deel van onze schuld bestaat namelijk uit relatief dure Amerikaanse onderhandse leningen, met een rente van 3,5 tot 4%. Deze lopen de komende jaren af en dat dempt het effect van de rentestijging op onze financieringslasten. Onze loan-to-value ratio daalt naar 40% eind dit jaar. We zitten daarmee in een heel comfortabele positie. Bovendien denken we onze twee laatste Franse winkelcentra voor eind volgend jaar te kunnen verkopen, waardoor de LTV naar 37% zakt. Overigens hebben we ook nog kantoren in België, waar we uiteindelijk ook van af willen.’

Bij welke waardedalingen worden de bankconvenanten geschonden?

‘Pas bij een waardedaling van boven de 30% nadert onze LTV de maximale ratio van 60%. Dat zie ik niet gebeuren. Retail staat op een aanvangsrendement van 6-7%. Dat is al hoog vergeleken met andere vastgoedsectoren. Volgens het onafhankelijke onderzoeksbureau Green Street zal de waarde van winkelvastgoed weliswaar dalen, maar veel minder dan andere categorieën zoals woningen en logistiek. Daar zijn de aanvangsrendementen erg laag, zodat stijgende yields naar verhouding een veel grotere negatieve impact hebben. Bovendien kunnen woningbeleggers de hoge inflatie niet volledig doorberekenen vanwege wet- en regelgeving. Daar hebben wij geen last van. De hogere huren bieden tegenwicht aan de stijgende yields, zodat we per saldo geen grote afwaarderingen verwachten.’

Vanaf 2023 moeten winst en dividend per aandeel jaarlijks met 4-6% toenemen. Is deze outlook nog houdbaar?

‘Deze verwachting staat in de huidige macro-omgeving nog steeds overeind. In de afgelopen maanden hebben we goede progressie geboekt met de verhuur van onze vastgoedontwikkelingen. We transformeren onze winkelcentra in Kortrijk, Dordrecht en Tilburg tot Full Service Centers. Die worden dit jaar opgeleverd en zijn nagenoeg volledig voorverhuurd. We gaan zoals gezegd iets meer rente betalen de komende jaren, terwijl de indexatie wel eens hoger kan uitvallen dan de 2% in onze winstprognoses. Het risico van onze outlook ligt daarom eerder aan de bovenkant dan aan de onderkant. Vergeet ook niet dat wij de pijn al hebben genomen op grote huurcontracten. Zo hebben we vorig jaar het lopende huurcontract met C&A voor alle locaties met tien jaar verlengd tegen een huurverlaging van 20%. Achteraf een mooie deal, want de huren zijn alweer met 10% verhoogd en gaan verder stijgen. Voor het eerst sinds 2016 kunnen we in Nederland op nieuwe huurdeals hogere huren afsluiten dan op bestaande contracten. Dat is een trendbreuk met het verleden.’