Winkelvastgoed Nederland | Twee van de drie koopwaardig
Uit de kwartaalcijfers van de drie winkelfondsen blijkt dat de afkoelende economie nog weinig effect heeft op de gebruikersmarkt voor retail. Zo lagen de omzetten in de winkels van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) in het derde kwartaal 3% boven het niveau van 2019, pre-corona. De leegstand bleef vergeleken met eind juni gelijk op 6,9%, maar zal in het vierde kwartaal afnemen.
Op nieuwe contracten realiseerde URW een gemiddelde huurstijging van 5,6%, wat eveneens de goede gebruikersmarkt onderstreept. Alleen de prestaties van de twee winkelcentra in Londen blijven nog achter, hoewel de leegstand ook hier wat terugloopt.
Bekijk ook ons dossier: Beleggen in vastgoed(aandelen)
In de VS draaien vooral de grote winkelcentra naar behoren. Dit zal de verkoopprijs ten goede komen. Eerder wilde URW voor eind 2023 vertrekken uit de VS, maar door de rentestijging is de investeerdersmarkt verslechterd en zal de exit mogelijk langer op zich laten wachten.
Advies aandeel Unibail op ‘kopen’
De groep beschikt echter over een sterke liquiditeitspositie, zodat hervatting van de dividenduitkering over 2023 nog steeds realistisch is. Zeker nu de kasstroom sterk herstelt. Voor dit jaar is de verwachting voor het directe beleggingsresultaat wederom verhoogd, van minstens €8,90 naar minstens €9,10 per aandeel. Bij een k/w van slechts 5, een potentieel dividendrendement na de Amerikaanse exit van 10-12% en een fors disagio van 70% blijft het aandeel URW koopwaardig.
Wereldhave | Ook dit bedrijf verhoogde zijn winstverwachting voor dit jaar. Het directe beleggingsresultaat komt uit binnen een bandbreedte van €1,60-1,65, tegen de eerdere verwachting van €1,55-1,65. Dit is het laatste jaar waarin de winst daalt: vanaf 2023 moet de wpa zoals eerder beloofd met 4-6% per jaar groeien.
Het bedrijf profiteert van de hoge indexatie en een sterke verhuurdersmarkt. Winkelomzetten en het aantal passanten zijn teruggekeerd naar pre-coronaniveau. De bezettingsgraad van de winkelcentra verbeterde van kwartaal-op-kwartaal van 95,9% naar 96,4% en de vergelijkbare huurgroei versnelde naar 11,3% in de eerste negen maanden.
Advies aandeel Wereldhave op ‘kopen’
Wereldhave heeft zijn lopende kredietfaciliteit verlengd en verwacht slechts een lichte stijging van de gemiddelde rentevoet. Het dividend is houdbaar en levert 10,3% op. Mijn advies voor het aandeel Wereldhave blijft ‘kopen’.
Vastned | Het bedrijf verwacht dat de winst per aandeel aan de bovenkant van de bandbreedte €1,95-2,05 uitkomt en wil het dividend verhogen naar €1,85. Het hogere dividend onderstreept het vertrouwen van de directie in de winkelportefeuille. De leegstand is wat opgelopen maar blijft met 2,2% erg laag.
Wel moet Vastned nog steeds lagere huren incasseren op nieuwe contracten. Gezien de hoge inflatie zal die negatieve trend mijns inziens wel snel keren. Toch is het de vraag of het dividend houdbaar is.
Advies aandeel Vastned op ‘houden’
Vastned moet de schuldratio omlaag brengen door vastgoed te verkopen en krijgt vanaf 2024 mogelijk een hogere belastingdruk. Ik blijf ondanks het hoge dividendrendement van 9% voor het aandeel Vastned volstaan met ‘houden’.
De auteur heeft een positie in de drie fondsen.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.