Vastned | Onzekere fase voor vastgoedspeler
Winkelbelegger Vastned zit in een precaire situatie. In de huidige omgeving van oplopende rentetarieven en dalende vastgoedprijzen is de schuld hoger dan gewenst. De loan to value ligt op 44,7%, ruim boven de doelstelling van minder dan 40%.
Bovendien is het bedrijf erg kort gefinancierd. In 2024 moet het €300 mln aflossen aan bankleningen en obligaties en in 2025 nog eens €238 mln. De huidige liquiditeitspositie van €117 mln is fors, maar onvoldoende om aan de aflossingsverplichtingen te voldoen.
Herfinanciering
Vastned heeft daarom een complete herfinanciering nodig en zal gezien de opgelopen korte rente en risico-opslagen een stuk duurder uit zijn. Om de stijging van de financieringslasten in toom te houden en de herfinanciering te bespoedigen wil Vastned specifieke delen van de portefeuille desinvesteren.
Dat is de belangrijkste uitkomst van de strategische heroriëntatie die het bedrijf begin dit jaar aankondigde. Ook wordt nog steeds gekeken naar een andere juridische structuur, met het oog op de aangekondigde afschaffing van het fbi-regime in Nederland.
Robuuste operationele prestaties
Geruststellend is dat de operationele prestaties robuust blijven. De bruto-huurinkomsten stegen in het eerste halfjaar op vergelijkbare basis met 7,4% en de bezettingsgraad bleef op een hoog niveau van 98,2%. Bovendien viel de waardedaling van 1,8% alleszins mee. Vastned hoeft geen grote kortingen te accepteren en moet slechts circa 10% van de portefeuille verkopen om de loan to value onder de 40% te krijgen.
Desinvestering van de winkels in de kleinere steden in Nederland, België en Frankrijk zou voldoende zijn. Verkoop van de Spaanse winkels ligt ook voor de hand, hoewel niet strikt noodzakelijk.
Aandeel Vastned op ‘houden’
Vastned verwacht dit jaar een stabiel tot licht lager direct resultaat, maar de winst zal de komende jaren door de voorgenomen desinvesteringen en de verwachte hogere belastingdruk weleens met 10-20% kunnen dalen.
Bij een verwacht dividendrendement van 9% over 2023 en een disagio van 50% is het aandeel al voldoende afgestraft en blijft het advies voor het aandeel Vastned op ‘houden’.
Daarentegen blijft de loan to value van 41,9% te hoog en verloopt het desinvesteringsprogramma in de VS moeizaam. In 2024 kan de transactiemarkt tot leven komen.
Na de Amerikaanse exit wordt het dividend hervat en kan de koers herstellen. Het koopadvies voor URW blijft daarom van kracht.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.