Tip van de Week | Blijvend groeiverhaal in logistiek vastgoed

Jarenlang realiseerden de aandeelhouders van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) en vastgoedontwikkelaars fraaie returns, en soms zelfs uitzonderlijk hoge opbrengsten. In België kiezen beleggers in papieren vastgoed het vaakst voor gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Het is de Belgische variant van de REIT-structuur op EU-niveau. Om een gunstig fiscaal regime te verwerven, moet minstens 80% van de nettowinst aan de aandeelhouders worden uitgekeerd in de vorm van dividenden en dat is meteen de verklaring voor de grote populariteit van ggv’s bij dividendbeleggers.

Magische return

Vanaf de beursgang in 2006 en gemeten tot eind 2021 kregen de aandeelhouders een magische return (koersstijgingen plus dividenden) van 1045% (17,4% gemiddeld per jaar) van hun belegging in Montea, terwijl een belegging in de BEL20-index slechts 75% opleverde. Maar sinds vorig jaar is het een heel ander verhaal. Zelfs als we rekening houden met de uitgekeerde dividenden zitten we op een termijn van twee jaar op een return van -35% tegenover -9,5% voor BEL20-index. Maar dat is het verleden. Enkele weken geleden is het aandeel begonnen aan de weg terug omhoog. Eerst even de wat feiten en cijfers van deze vastgoedvennootschap.

Lokaal verankerd

Montea heeft vanaf het begin de focus op logistiek vastgoed gelegd en wordt dan ook wel omschreven – ook door de link met de familie De Pauw in het aandeelhouderschap – als de ‘kleinere’ versie van Warehouses De Pauw (WDP). Maar intussen is het een flink uit de kluiten gewassen speler geworden, al is de groep geografisch gesproken wel dicht bij huis gebleven met activiteiten in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland.

Het zwaartepunt ligt in België en Nederland. Het gaat om 92 sites, waarvan er 38 in België liggen (44% van de reële waarde) en 34 in Nederland (42% van de reële waarde). De rest is gespreid over 18 sites in Frankrijk (12% van de reële waarde) en 2 sites (resterende 2%) in Duitsland. De portefeuille omvat een oppervlakte van 1,9 miljoen m² met daarnaast een landbank van 2,4 miljoen m² (afgerond 1,7 miljoen m² verworven gronden en 700.000 m² onder controle), waarvan al 1 miljoen m² in ontwikkeling is.

Blijvende (dividend)groei

Een van de sterke punten is de aanhoudende groei sinds vele jaren. In weerwil van de koersontwikkeling zijn de cijfers niet gestopt met stijgen. Vorig jaar bijvoorbeeld werd de grootste portefeuillegroei in één jaar tijd in de geschiedenis van Montea opgetekend met + € 473 mln, resulterend in het overtreffen van de eigen doelstellingen voor 2022 met een winst per aandeel van €4,10 (+9%).

Ook de traditie van dividendverhogingen werd voortgezet tot €3,30 bruto per aandeel, exact hetzelfde groeipad (+9%) als de winstevolutie. In 2014 bedroeg het dividend nog €1,80 bruto per aandeel. Dat heeft er uiteraard ook mee te maken dat de bezettingsgraad 100% bedroeg op 30 september jongstleden. Eind vorig jaar stond dat cijfer op 99,4% en op 30 september vorig jaar was dat 99,2%. Van enige afname in de vraag naar logistiek vastgoed valt er dus niks te merken of in elk geval heeft Montea daar absoluut geen last van.

Verdere groei verwacht

Voor dit en volgend jaar heeft Montea de verwachtingen dan ook kunnen verhogen. Daarin zit wel de uitzonderlijke component van het verkrijgen van het fiscaal gunstig fbi-statuut in Nederland voor de boekjaar 2021 en ’22. Voor 2023 mikt het management nu op een winst per aandeel van €4,90, waarvan €4,45 (voorheen €4,40) ‘recurrent’ (zonder uitzonderlijke elementen) resultaat. Voor volgend jaar wordt gemikt op minimaal €4,55 per aandeel ‘recurrente’ winst. Het dividend voor boekjaar 2023 zal minimaal oplopen tot €3,74 bruto per aandeel, inclusief €0,36 ‘uitzonderlijk’ dividend. Voor het volgend boekjaar wordt minimaal op €3,60 bruto per aandeel gerekend.

Lage schuldratio

Een andere traditie die de gvv in ere heeft gehouden, is het regelmatig doorvoeren van kapitaalverhogingen om de groei te ondersteunen en daarbij de schuldgraad onder controle te houden. In een recordtempo en met minimale korting (amper 4%) haalde Montea recent €126 mln op tegen €69,90 per aandeel. We zagen dan ook geen negatieve koersreactie, maar een verder herstel van het aandeel. De logistieke vastgoedspeler zat dan ook niet krap bij kas, maar wil de pijplijn aan projecten van €400 mln tegen eind 2025 uitvoeren zonder zorgen en met een lage schuldratio. Met 34% heeft Montea een van de laagste schuldratio’s onder de gvv’s.

• Investeerderspagina van de onderneming

Kanshebber 2024

We hebben heel wat argumenten kunnen aanreiken waarom we een belegging in Montea te verantwoorden vinden, waarbij we los van de kwaliteiten van bedrijf en aandeel zelf ook steun zien komen van een dalende lange rente in 2024. Er is door de gestegen rente niet langer sprake van een (forse) overwaardering op de beurs tegenover de intrinsieke waarde (€74 per aandeel per 30/9). Montea blijft een van de sterkste groeiverhalen in het gvv-landschap, waardoor ook de verdere groei van het dividend verzekerd lijkt voor de komende jaren, te meer daar de schuldgraad behoort tot de laagste van de gvv’s. Vandaar dat we voor het aandeel Montea zonder kanttekeningen tippen.