Advieswijziging Heijmans | Woningbouwer klaar voor groei

Na jaren van saneren deed Heijmans vorig jaar in strategisch opzicht eindelijk weer eens een grote stap vooruit. Voor €298 mln nam het bedrijf sectorgenoot Van Wanrooij over. De overname werd op 5 september goedgekeurd door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en zal direct bijdragen aan de winst per aandeel over 2023. De acquisitie werd goed ontvangen op de beurs. Van Wanrooij vormt dan ook een aanzienlijke versterking van de positie van Heijmans op de Nederlandse woningmarkt. De omzet stijgt op basis van de cijfers over 2022 van €1,8 mrd naar €2,2 mrd en het aantal medewerkers neemt toe van 4924 naar 5144 voltijdskrachten.

Verbetering na overname Van Wanrooij

Van Wanrooij behaalt 60% van zijn omzet met de ontwikkeling van woningen, aangevuld door een eigen bouwtak en verkoop van bouwmaterialen. Het Brabantse familiebedrijf verkocht gemiddeld 1200 woningen per jaar in de afgelopen drie jaar in met name de regio Eindhoven en de helft daarvan werd door de eigen bouwdivisie gerealiseerd. Interessant voor Heijmans is de grote grondbank, die vooral buitenstedelijke locaties bevat. Heijmans ontwikkelt en bouwt vooral appartementen in de steden; buitenstedelijk bedraagt het aandeel in de woningbouw slechts 30%.

Na de overname wordt de verhouding 60% buitenstedelijk en 40% binnenstedelijk. Dat is een betere mix, want binnenstedelijke ontwikkeling en bouw is complexer en vergt meer tijd. Ook het faseren van de oplevering van nieuwe appartementen is moeilijker dan bij buitenstedelijke grondgebonden woningen. Bovendien boekt Heijmans juist succes met zijn standaard conceptwoningen buiten de steden. Die worden deels in de fabriek gemaakt en zijn daardoor sneller en goedkoper te produceren. Standaardisering bij de bouw van appartementen is veel lastiger. Ook Van Wanrooij heeft met ‘Optio’ een succesvol standaard woningconcept in handen, waarmee het goedkoop nieuwbouwwoningen kan ontwikkelen en bouwen.

Enorme landbank

De combinatie wordt na Bouwfonds de tweede woningontwikkelaar in Nederland en moet in staat zijn om de woningbouwproductie snel op te voeren. Op basis van de grondbank verdubbelt de werkvoorraad van circa 15.000 naar 29.000 nieuwbouwwoningen. Op jaarbasis denkt Heijmans 3000 tot 4000 woningen te kunnen ontwikkelen, tegen de huidige capaciteit van 1000-1500 woningen. Dankzij de standaardisering van het bouwproces en de eigen landbank is Van Wanrooij erg winstgevend. De gemiddelde ontwikkelwinst op een woning bedroeg sinds 2019 meer dan €50.000 en de ebit-marge lag gemiddeld op 11,1%.

Heijmans neemt tijdelijke dip huizenmarkt mee

Heijmans houdt er rekening mee dat de ontwikkelwinst van Van Wanrooij op korte termijn zal teruglopen naar €30.000 tot €40.000 per woning. Door de lastige woningmarkt staan de prijzen onder druk en moet het bedrijf meer goedkopere woningen verkopen. Vorig jaar verkocht Van Wanrooij 1000 woningen en dat aantal zal naar verwachting stabiel blijven, om vervolgens door te groeien naar 1500 woningen per jaar. Uiteraard heeft Heijmans bij de aankoop rekening gehouden met de tijdelijk zwakkere woningmarkt. De aankoopprijs komt volgens ING overeen met circa 6,6 keer de EV/Ebitda-verhouding, wat alleszins redelijk is.

• Investeerderspagina van de onderneming

Heijmans betaalt de overname voor €23,5 mln in aandelen, die geplaatst zijn bij de aandeelhouders van Van Wanrooij, en voor de rest in cash. Daarvoor heeft het zijn kredietfaciliteit met ABN Amro, ING en Rabobank vergroot naar €140 mln. Van een comfortabele netto kaspositie gaat Heijmans naar een nettoschuld van circa €150 mln, ofwel  ongeveer een keer de ebitda van de combinatie. De schuldgraad blijft daarmee beperkt. Bovendien verwacht Heijmans in 2026 weer een netto kaspositie te hebben.

Beter risicoprofiel voor Heijmans

Al met al heeft Heijmans een goede overname gedaan, die voor een beter risicoprofiel zorgt. Buitenstedelijke ontwikkeling brengt nu eenmaal lagere risico’s met zich mee dan de bouw van appartementen in de steden. Bovendien neemt het omzetaandeel van infrastructurele projecten af van 31% naar 25%, wat het risicoprofiel eveneens ten goede komt. Heijmans liep in de inframarkt immers nog wel eens tegen een zeperd aan.

Er zijn nog synergievoordelen te verwachten. Zo heeft Van Wanrooij een bouwcapaciteit van 600-700 woningen per jaar. Logischerwijs zal de bouwtak van Heijmans de overige nieuwe woningen voor zijn rekening nemen. Veel kostenbesparingen zijn daarentegen niet te verwachten, omdat de overhead van Van Wanrooij al laag is.

Ingezakte nieuwbouw

Ondanks de huidige tegenwind op de woningmarkt blijven de vooruitzichten op lange termijn goed. De aanhoudende, door immigratie gedreven bevolkingsgroei en meer eenpersoonshuishoudens zorgen voor een structureel groeiende vraag naar woningen. Het huidige tekort wordt becijferd op 315.000 huizen en dit zal op korte termijn verder toenemen. Bekende knelpunten staan de woningbouw in de weg, waaronder de toenemende regeldruk voor de verhuur van woningen, de stikstofcrisis en de beperkte capaciteit bij gemeentes om vergunningen te verlenen.

Bovendien veroorzaken bezwaarprocedures vaak vertraging van projecten. Naar verwachting zijn er in 2023 slechts 55.000 nieuwbouwvergunningen afgegeven, een verdere daling vergeleken met het jaar daarvoor (ruim 63.000). De gemiddelde doorlooptijd vanaf vergunningverlening is circa twee jaar, zodat de huizenbouw dit jaar en ook volgend jaar verder zal inzakken. Voor de nieuwe regering is het zaak om deze knelpunten zoveel mogelijk weg te nemen, anders wordt de overheidsdoelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar nooit gehaald.

Winstverwachting

Om het orderboek op peil te houden blijft ook Heijmans afhankelijk van de uitgifte van nieuwe vergunningen. De bouwer pleit voor nieuwe grote Vinex-locaties buiten de stad, om tegemoet te komen aan de structurele vraag naar betaalbare, duurzame woningen. Nu de hypotheekrentes weer zijn gedaald trekt de vraag naar woningen aan. Zo verkochten NVM-makelaars in het vierde kwartaal ruim 6100 nieuwbouwwoningen, een toename van 8% vergeleken met het voorgaande kwartaal en zelfs een plus van 57% vergeleken met een jaar eerder. Bij Heijmans zette het herstel van de woningverkopen in het derde kwartaal in.

Advies aandeel Heijmans op ‘kopen’

Dit jaar zal de ontwikkelingstak waarschijnlijk een lagere winst boeken, maar daar staan naar verwachting goede prestaties van de bouw- en infradivisie tegenover. Vooral door veel onderhoud- en renovatieprojecten weet Heijmans zijn orderboek vooralsnog goed op niveau te houden. Dankzij de bijdrage van Van Wanrooij en het herstel op de woningmarkt is dit jaar een flinke winstsprong aannemelijk. Ik raam de winst per aandeel op €2,20. Bij een gelijke pay-out van 40% kan het dividend dan uitkomen op €0,88 per aandeel. Dat levert op de huidige koers een bescheiden k/w op van 5,7 en een dividendrendement van 7%. Als de nieuwe regering de vergunningverlening weet aan te zwengelen, kan het bouwconcern zijn woningverkopen op langere termijn fors opvoeren. Het houdadvies het aandeel Heijmans gaat omhoog naar ‘kopen’.