Unibail | Vastgoedfonds in rustiger vaarwater
Beleggers hebben het aandeel URW weer in de armen gesloten. Sinds medio oktober is de koers met 75% gestegen. De gedaalde kapitaalmarktrente en het vooruitzicht van renteverlagingen door de centrale banken doet het sentiment goed. URW torst immers nog altijd een hoge schuld met zich mee. Daarnaast presteert de belegger in winkelcentra beter dan verwacht en wordt de dividenduitkering hervat.
Aandeelhouders mogen over 2023 rekenen op een cash dividend van €2,50 per aandeel, nadat in de voorgaande drie jaar de uitkering werd gepauzeerd. De hervatting van het dividend markeert de overgang naar een periode waarin de balansrisico’s waarschijnlijk sterk zullen afnemen.
Lagere schuldgraad
Ondanks een lastige investeringsmarkt wist URW vorig jaar voor nog eens €1 mrd aan vastgoed te verkopen, waarmee de teller sinds 2011 uitkomt op €5,1 mrd aan desinvesteringen. De loan-to-value (LTV) ratio komt uit op 41,5%, tegen 41,2% eind 2022. De winkelcentra werden met 4% afgewaardeerd en dat voorkwam een daling van de schuldgraad. Maar de afboekingen zijn nu wel grotendeels achter de rug. Vanaf 2018 is er 22% op de winkelcentra afgeschreven; de Amerikaanse centra werden zelfs 30% lager gewaardeerd.
Blijft de waarde van de portefeuille de komende jaren per saldo gelijk, dan kan URW ook op eigen kracht de schuldgraad verlagen naar 37,9% in 2026, zo rekent het bedrijf voor. Verdere desinvesteringen hebben echter prioriteit, wat volgens het bedrijf ruimte biedt om het dividend de komende jaren fors op te voeren.
Advies aandeel Unibail blijft op ‘kopen’
De Amerikaanse winkelcentra staan voor €9,7 mrd op de balans en vertegenwoordigen een kwart van de huuropbrengsten. URW betaalt een relatief hoge rente op de Amerikaanse schuld. Na een volledige Noord-Amerikaanse exit zou de winst wel eens kunnen terugvallen naar ruwweg €8 per aandeel en kan het dividend bij een gangbare pay-out van 75% uitkomen op €6 per aandeel. Dit levert een potentieel dividendrendement op van 8%. Ook het forse disagio van 49% bevestigt de aantrekkelijke waardering van het aandeel Unibail. Het koopadvies blijft staan.
De auteur heeft een positie in URW.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.