Amerikaanse vastgoedsector | Vier koopkansen
Tot dusver dit jaar moet de Amerikaanse vastgoedsector circa 4,7% prijsgeven, inclusief de dividendontvangsten. Daarmee blijft de sector duidelijk achter bij het totaalrendement van de S&P 500 van 11%. Aan de operationele prestaties van de vastgoedbedrijven ligt het niet.
De huurgroei versnelt door de hogere inflatie en de bezetting van het vastgoed blijft over het algemeen goed. Maar de weer gestegen rente doet het sentiment geen goed. Zo is de Amerikaanse tienjaarsrente dit jaar opgelopen van 3,9 naar 4,5%. Dit leidt op termijn tot hogere financieringslasten en weegt ook op de waarderingen van het vastgoed.
Flinke daling
De prijzen zijn echter al flink gedaald. Volgens onderzoeksbureau Green Street lagen de Amerikaanse vastgoedprijzen in april 7% lager dan een jaar geleden en 21% onder de piek van maart 2022. Kantoren (-37%) en huurappartementen (-28%) zijn de afgelopen twee jaar het sterkst in waarde gedaald. Maar ook datacenters (-19%), zorgvastgoed (-20%), logistiek (-16%) en winkelcentra (-17%) zijn flink afgewaardeerd.
Positief is dat de prijzen dit jaar nauwelijks zijn veranderd en dat de correctie dus ten einde lijkt te lopen. De inflatie komt langzaam omlaag en naar verwachting zal de Federal Reserve de rente in september en mogelijk ook in november verlagen. Vastgoed krijgt dan weer de wind in de rug. Temeer daar de Amerikaanse economie naar verwachting op een zachte landing afstevent en niet in een recessie raakt. De gebruikersvraag zal hierdoor goed blijven. Ik geef een viertal tips.
Equity Residential (EQR)
Met een beurswaarde van ruim $25 mrd behoort EQR tot de grotere beursgenoteerde vastgoedfondsen op Wall Street. Het heeft een portefeuille van circa 80.000 appartementen, gelegen in de grote steden aan met name de oost- en westkust van de VS. Belangrijke markten zijn Boston, New York, Washington DC, Seattle en San Francisco.
EQR richt zich op welgestelde huurders met een gemiddeld jaarinkomen van $169.000. Deze hoogopgeleide Amerikanen hebben momenteel de banen voor het uitzoeken, wat de vraag naar dure huurappartementen ondersteunt. Voor deze groep is huren relatief aantrekkelijk vanwege de hoge huizenprijzen en gestegen hypotheekrentes.
In gevestigde markten, goed voor circa 95% van de huurinkomsten, ziet EQR over het algemeen een sterke vraag bij een achterblijvend aanbod. In voor het bedrijf nieuwere markten in zuidelijke staten is er ook veel vraag, maar komt er tegelijkertijd veel nieuwbouw op de markt. Hierdoor staan de huren en bezettingsgraad onder druk.
Kleine blootstelling
De blootstelling aan deze markten is echter klein. Voor heel 2024 rekent het vastgoedbedrijf op een lichte stijging van de huurinkomsten en winst per aandeel. Bij een pay-out ratio van 70% komt het dividend naar verwachting uit op $2,70 per aandeel (+1,9%). Dat levert een actueel dividendrendement op van 4,1%.
Lees ook Profiteren van hoge kortingen
Dankzij een relatief lage leverage en weinig leningen met een variabele rente, zullen de gevolgen van de rentestijging op de financieringslasten beperkt blijven. Aandeleninkoop en nieuwe acquisities kunnen de wpa-groei versnellen.
Ventas (VTR)
Zorgvastgoedfonds Ventas is goed gepositioneerd om te profiteren van de toenemende vraag naar seniorenwoningen. Naar verwachting zal het aantal 80-plussers in de VS de komende vijf jaar met 24% toenemen, terwijl het aanbod van nieuwe seniorenwoningen achterblijft.
Ventas verwacht daarom dat de huidige bezettingsgraad van 81% de komende jaren duidelijk zal toenemen en de vorige piekbezetting van 92% uit 2014 zal overtreffen. Om in te spelen op de goede marktomstandigheden zal Ventas dit jaar voor $350 mln investeren in nieuwe seniorenwoningen. De winst per aandeel stijgt in 2024 met circa 5% en kan de komende jaren verder toenemen richting het niveau van voor de coronacrisis.
Hoewel de winst flink onder druk kwam tijdens de coronajaren, hield Ventas vast aan zijn kwartaaldividend. Nu is het dividend al vier jaar op rij stabiel op $1,80 per jaar, wat 3,6% rendeert op de huidige koers. De lage pay-out ratio van 57% en het vooruitzicht van autonome groei maken op termijn een hogere dividenduitkering aannemelijk.
Netstreit (NTST)
Met een beurswaarde van $1,3 mrd is Netstreit een relatief kleine speler op de Amerikaanse net-lease vastgoedmarkt. De portefeuille bestaat uit 628 vastgoedbeleggingen die langjarig worden verhuurd aan met name spelers in defensieve retailsegmenten, zoals doe-het-zelf-zaken, discounters, apotheken en supermarkten.
De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten is 9,2 jaar. Na een recente emissie van nieuwe aandelen is de nettoschuld/ebitda verhouding gehalveerd naar 2,5 en is de oorlogskas goed gevuld. Dit stelt het bedrijf in staat om zijn snelle expansie voort te zetten. Juist nu de aanvangsrendementen zijn gestegen, ziet het goede kansen voor aantrekkelijke investeringen.
De winst per aandeel stijgt dit jaar met ruim 3% naar $1,26, uitgaande van het midden van de afgegeven bandbreedte. Het dividendrendement bedraagt 4,8% en de lage pay-out ratio van 65% biedt ruimte voor een hogere uitkering.
First Industrial (FR)
Logistiek vastgoedfonds First Industrial blijft operationeel goed draaien. In het eerste kwartaal boekte het een autonome huurstijging van 10% en bleef de bezettingsgraad stabiel op 95,5%. Het bedrijf richt zich op distributiecentra die essentieel zijn in de logistieke ketens van zijn klanten.
Door de ontwikkeling van nieuwe distributiecentra is het bedrijf snel gegroeid, waarbij e-commerce en reshoring de vraag stimuleren. Bestaande huurcontracten weet First Industrial tegen goede condities te verlengen, maar de vraag naar nieuwe ruimtes is wat afgekoeld vanwege de gestegen kapitaalmarktrente en onzekere economische vooruitzichten.
Op langere termijn ziet het er echter goed uit. Het aantal in aanbouw genomen vierkante meters is sinds de piek eind 2022 met 71% gedaald en dit kan volgens First Industrial in de komende jaren uitmonden in een tekort aan eersteklas logistiek vastgoed. In 2024 stijgt de winst per aandeel naar verwachting met 7,4% en maakt het dividend een flinke sprong naar $1,48 (+15,6%). De koers is dit jaar met 11% gedaald en dat levert een prima instapmoment op.
Deze bedrijven zijn door overnames hard gegroeid en behoren tot de grootste spelers in de wereld. De vooruitzichten voor de datacentersector zijn voor de komende vijf jaar sterk. Volgens Green Street is de vraag veel groter dan het aanbod en door tekorten aan netcapaciteit wordt het moeilijk om nieuwe datacenters op tijd online te brengen. Beide aandelen zijn echter aan de prijs en krijgen een houdadvies mee.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.