Bouwers, beleggers en leveranciers | Inspelen op de woningnood
Niet alleen Nederland kampt met een nijpend woningtekort, ook in veel andere Europese landen en de Verenigde Staten is de nood hoog. In de VS bijvoorbeeld is het tekort inmiddels opgelopen naar 4,5 miljoen woningen, zo becijfert onderzoekbureau Zillow Group. En om het tekort in het VK te verminderen wil de nieuwe Labour-regering de komende vijf jaar in totaal 1,5 miljoen huizen bouwen. Maar volgens experts is dat nog steeds veel te weinig. Als de aantallen immigranten op het huidige hoge niveau blijven, zijn er 529.000 nieuwe huizen per jaar nodig.
In Duitsland is de situatie niet anders: de regering wil onder andere 400.000 appartementen per jaar bouwen. Dat aantal wordt echter bij lange na niet gehaald, zodat de tekorten de komende jaren naar verwachting verder zullen toenemen. Door de fors hogere rentes en onzekere marktomstandigheden is de woningbouw in Duitsland ingezakt. In 2022 daalde het aantal afgegeven bouwvergunningen met 7% en vorig jaar nog eens met 27%. Deutsche Bank verwacht daarom dat het aantal nieuwe appartementen dit jaar blijft steken op 212.000.
De tekorten zijn vooral het gevolg van de groeiende bevolking. Vooral door immigratie is de Duitse bevolking in de afgelopen vijftien jaar met gemiddeld meer dan 400.000 mensen per jaar gestegen. De nieuwbouw blijft hierbij sterk achter.
Dit is ook in het VK het geval, waar de bevolking sinds medio 2000 met 8,6 miljoen is gestegen tot bijna 68 miljoen. Ook in de VS kan de huizenmarkt de alsmaar uitdijende bevolking niet bijhouden. In 2022 werden er 1,4 miljoen huizen gebouwd, het hoogste niveau sinds de kredietcrisis. Maar het aantal Amerikaanse gezinnen nam dat jaar volgens Zilow Group toe met 1,8 miljoen.
Huizenprijzen
Vanwege de structurele schaarste zijn de Amerikaanse en Britse huizenprijzen in de afgelopen jaren nauwelijks gedaald, ondanks de flink gestegen hypotheekrentes. De markt zit weer in de lift. In april stegen de huizenprijzen in de VS volgens de Case-Shiller Index met 6,3% naar een nieuw record.
De Duitse huizenprijzen zijn wel behoorlijk gedaald, met naar schatting 14% vanaf het hoogtepunt in 2022. Volgens het wetenschappelijk tijdschrift Europace is de prijsdaling op de Duitse huizenmarkten echter inmiddels voorbij, en zijn bijvoorbeeld de prijzen van appartementen dit jaar weer gestegen. In heel de Europese Unie lagen de prijzen in het eerste kwartaal 1,3% hoger vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar.
De dalende inflatie en stabiliserende hypotheekrentes zijn een belangrijke aanjager voor het herstel. Naar verwachting zullen de centrale banken de beleidsrente verlagen waardoor ook de hypotheekrente verder kan dalen. Dit komt uiteraard de betaalbaarheid van woningen en de vraag ten goede.
Voor woningbouwers zijn de vooruitzichten op middellange termijn gunstig. Met de vraag zit het wel goed, gezien de demografische ontwikkelingen en de hoge tekorten. Bovendien komen verdere prijsstijgingen de winstmarges van de bouwers ten goede. Ook toeleveranciers en woningbeleggers profiteren van de woningnood. Ik geef vier nieuwe tips en kom in het kader terug op twee eerdere.
Vier aandelen
Persimmon (PSN)
Persimmon is een van de grootste huizenbouwers in het Verenigd Koninkrijk en is in heel het land actief. De onderneming voert drie merken: Persimmon Homes, Charles Church en Westbury Partnerships.
Het bedrijf heeft een landbank en is deels verticaal geïntegreerd, met een eigen houtskeletfabriek en betonsteen- en dakpannenfabriek. Interessant is dat Persimmon zich meer richt op het betaalbare deel van de markt, met een bijzondere nadruk op starters. Juist in dit segment is de schaarste groot.
Vorig jaar zakten de huizenverkopen met een derde en halveerde de winst voor belastingen. Daarmee is het dal gepasseerd, want Persimmon bereidt zich voor op een marktherstel en verwacht dit jaar licht hogere verkopen en een vergelijkbare operationele winstmarge.
De Bank of England staat klaar om de rente te verlagen en daardoor zal ook de hypotheekrente waarschijnlijk dalen. Dit moet Persimmon in staat stellen om weer terug te keren op het groeipad. Op 15 keer de verwachte winst voor 2025 is het aandeel niet te duur.
D.R. Horton (DHI)
Op basis van volumes is D.R. Horton de grootste huizenbouwer in de VS. Verhuur van woningen levert 10% van de omzet op. De onderneming heeft een goede geografische spreiding en geniet door haar omvang schaalvoordelen.
In drie van de vijf grootste huizenmarkten in de VS is D.R. Horton marktleider. Het heeft vooral een sterke positie in het betaalbare segment tot $400.000, goed voor 69% van de volumes.
Door de jaren heen laat het bedrijf goede resultaten zien, met een gemiddelde omzetgroei van 16% per jaar sinds 2018. Een groot deel van de kasstroom wordt teruggesluisd naar de aandeelhouders via dividend en aandeleninkoop.
Een nieuw aandeleninkoopprogramma van $4 mrd (7% van de beurswaarde) is onlangs goedgekeurd. Medio dit jaar was circa de helft van de woningen in voorraad nog niet verkocht en over de afgelopen drie jaar was dat gemiddeld circa 50%. Dat is een risico wanneer de markt onverhoopt verslechtert, maar door de structurele krapte is dit onwaarschijnlijk.
Het bedrijf publiceerde onlangs beter dan verwachte kwartaalcijfers en rekent voor het lopende boekjaar op een omzetstijging van circa 4% en een stabiele kasstroom uit de woningverkopen.
Aedas Homes (AEDAS)
De Spaanse woningontwikkelaar Aedas Homes heeft een geografisch goed gespreide landbank in zowel stedelijke gebieden als kustgebieden in Spanje. De huidige landposities zijn goed voor de ontwikkeling van meer dan 15.000 woningen en dat biedt uitzicht op een omzet van circa €6 mrd. Doel is om jaarlijks 3000 woningen op te leveren.
Vorig jaar zat het bedrijf met een aantal van 2938 daar al dichtbij. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan de productie worden opgevoerd naar circa 3500 leveringen per jaar. Aedas Homes is goed gepositioneerd om te profiteren van de sterke vraag naar nieuwe woningen, onder meer bij buitenlanders.
Een van de drie huizen werd vorig jaar gekocht door een buitenlandse klant. De vraag van deze groep is groot, mede doordat gepensioneerde babyboomers in Noordwest Europa graag overwinteren in Spanje. Het land kampt met een tekort van 325.000 huizen en de prijzen zitten in de lift.
In het eerste kwartaal stegen de Spaanse woningprijzen met 6,4% vergeleken met een jaar eerder. Met een omzetstijging van 59% in het eerste kwartaal (april-juni) maakt Aedas Homes een vliegende start in het nieuwe boekjaar.
Zolang de schuldgraad (LTV) onder de 20% zit keert het bedrijf bijna heel zijn winst uit. Op 1 augustus is een bijzonder dividend uitgekeerd van €1,11, gevolgd door nog eens €0,90 later dit jaar. Dit komt bovenop het reeds uitgekeerde reguliere dividend van €2,50. Naar verwachting kunnen de aandeelhouders ook de komende jaren relatief hoge uitkeringen tegemoet zien.
Wienerberger (WIE)
Wienerberger is een toonaangevende producent van kleiblokken, gevelstenen, dakpannen, straatstenen en kunststof en keramische buizen. Het bedrijf is marktleider in de meeste productcategorieën en is naast Europa ook actief in Noord-Amerika (20% van de omzet). De nieuwbouwwoningmarkt is goed voor circa de helft van de omzet.
Daarnaast is het bedrijf blootgesteld aan renovatie van woningen en de infrastructuurmarkten. De dip op de nieuwbouwmarkt resulteerde in een volumedaling van circa 28% sinds 2021 en een verslechtering van de resultaten, maar zodra de volumes herstellen kan de winst ook weer duidelijk omhoog.
Voor 2026 verwacht Wienerberger een ebitda van €1,2 mrd, tegen €811 mln vorig jaar. Deze doelstelling is alleen haalbaar als de nieuwbouwvolumes herstellen.
In het eerste kwartaal was de markt nog slecht, maar het bedrijf ziet de eerste signalen van een herstel op de Europese woningmarkt. Dit jaar komt de ebitda uit op ruim €800 mln, exclusief de recente overname van Terreal.
Die acquisitie voegt volgend jaar €120 mln aan de ebitda toe en Wienerberger blijft op het overnamepad. De ebitda-doelstelling voor 2026 vertaalt zich in een winst per aandeel van ruwweg €5, wat een koers-winstverhouding van 6,6 oplevert. Dat is te laag gezien de groeikansen op middellange termijn.
Maar inmiddels is de storm gaan liggen en hebben de Duitse huizenprijzen de bodem bereikt. De druk op de balansen neemt daardoor af en dit geeft beide woningfondsen meer tijd om via de verkoop van appartementen hun balans te versterken.
Operationeel draaien beide bedrijven uitstekend, met een lage leegstand en goede huurgroei. Zo rekent Vonovia voor de lange termijn op een jaarlijkse autonome huurgroei van circa 4%. Gezien de structurele schaarste op de Duitse woningmarkt en de achterblijvende nieuwbouw kunnen de transactiemarkt en de prijzen wel eens sneller dan verwacht aantrekken.
Vonovia en LEG noteren circa 40% onder de intrinsieke waarde en geven een dividendrendement van respectievelijk 4% en 3%. Het tweetal blijft koopwaardig.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.