Winkelvastgoed | Vijf koopwaardige aandelen

Winkelvastgoed staat door de toename van online winkelen al langer onder druk, en in de afgelopen jaren stelden de coronacrisis en renteklim de geplaagde sector nog eens extra op de proef. Maar de sector klimt uit het dal en dat is terug te zien in de beurskoersen.

Zo is de STOXX Europe Total Market Retail REITs index in de afgelopen twaalf maanden met 40% gestegen. Inclusief herbelegging noteert de index, die uit een dertiental Europese winkelfondsen bestaat, 47% hoger. Daarmee doet winkelvastgoed het een stuk beter dan de brede Europese vastgoedsector, die over deze periode een totaalrendement boekte van 32%.

Over de voorbije drie jaar is de outperformance nog flagranter. Waar de STOXX Europe 600 Real Estate index 31% inleverde, zijn de koersen van de winkelfondsen met 18% gestegen.

Het feit dat winkelvastgoed tijdens de coronapandemie bovenmatig hard werd geraakt, is een van de redenen van de recente outperformance. Daarnaast hebben winkeleigenaren hun vastgoed al veel eerder moeten afwaarderen vanwege de negatieve invloed van e-commerce. Zodoende bleef het effect van de rentestijging op de waarderingen in het ‘prime’-gedeelte van de retailmarkt relatief beperkt.

Ondertussen zijn de vastgoedprijzen van Europese winkelcentra gestabiliseerd en de huren zitten vanaf een verlaagd niveau in de lift. Ook komt de transactiemarkt weer voorzichtig tot leven. De Thaise Central Group kocht voor circa €1 mrd de luxe Duitse warenhuizen van KaDeWe, Norges Bank legde £360 mln neer voor het resterende 50%-belang in het Britse winkelcentrum Meadowhall en het Spaanse winkelfonds Lar España wordt voor circa €700 mln overgenomen door twee investeringsmaatschappijen.

Deze transacties wijzen op een toenemend vertrouwen van institutionele beleggers in retailvastgoed. Operationeel gaat het ook weer beter. Zo zagen winkelcentra in continentaal Europa hun bezoekersaantallen in het eerste halfjaar met 4% toenemen, waarmee ze nog 4% onder het niveau van voor corona liggen. Dat blijkt uit cijfers van CBRE over 147 winkelcentra in 11 Europese landen.

Zowel grote winkelcentra als retailparken trekken al meer bezoekers dan pre-corona (+1%). Beide typen retailvastgoed laten ook een relatief sterke omzetgroei zien, met een toename ten opzichte van 2019 van respectievelijk 20 en 17%. Dankzij de hogere inflatie stegen de huren in de CBRE-index in het eerste halfjaar met 2,4%.

Volgens de vastgoedadviseur staan de huren in de meeste landen echter onder druk doordat nieuwe contracten tegen lagere tarieven worden afgesloten. Het blijft dus zaak om kritisch te zijn en goed naar de kwaliteit van het onderliggende vastgoed te kijken. Eersteklas winkelcentra op goede locaties hebben de voorkeur, want het verschil tussen secondair en ‘prime’ vastgoed  wordt waarschijnlijk alleen maar groter. Ik geef vijf tips.

Vijf winkelvastgoedaandelen

Altarea

Met een portefeuille van €5,9 mrd is Altarea een vooraanstaande ontwikkelaar en belegger in de Franse retailmarkt. Het bedrijf investeert vaak samen met institutionele beleggers. Circa 72% van het geïnvesteerde kapitaal zit in winkelvastgoed, hoofdzakelijk in 43 grote regionale winkelcentra.

Daarnaast is het bedrijf via zijn beursgenoteerde dochter Altareit actief met de ontwikkeling van woningen, kantoren en logistiek vastgoed. Op de Franse woningmarkt is het de tweede speler. De rappe rentestijging zorgde vorig jaar voor een kopersstaking waardoor het bedrijf flink moest afboeken op zijn woningposities. De stabiele inkomsten van de retailportefeuille boden enig tegenwicht.

Het winkelvastgoed heeft een hoge bezettingsgraad van 97,3% en boekte in het eerste halfjaar een autonome huurgroei van 7%. De recente rentedaling kan volgend jaar zorgen voor herstel op de Franse woningmarkt, ook gezien het woningtekort in de grote steden.

Dit jaar rekent Altarea weer op een stijging van het directe beleggingsresultaat en binnen vier jaar wil het terugkeren naar de oude piekwinst van ruim €300 mln (2023: €101 mln). Dat zou neerkomen op een winst per aandeel van €14,50 en bij een beoogde pay-out ratio van 75% een dividend van €10,85 per aandeel. Dit jaar blijft het dividend vermoedelijk stabiel en dat geeft een mooi rendement van 8%. De koers is nog niet vooruitgelopen op een nieuwe opgaande cyclus op de Franse vastgoedmarkt.

• Investeerderspagina van de onderneming

Mercialys

De portefeuille van het Franse Mercialys bestaat uit 47 middelgrote en kleinere regionale winkelcentra met een gemiddelde waarde van €61 mln. Na een afboeking van 7% in 2023 is de waarde van het vastgoed in het eerste halfjaar gestabiliseerd op €2,9 mrd.

De winkelcentra zijn defensief gepositioneerd met een grote supermarkt en veel winkels gericht op dagelijkse behoeftes. Mede door de relatief lage huren kent de portefeuille nauwelijks leegstand. In het eerste halfjaar stegen de huren op autonome basis met 4,1% vooral dankzij een hoge indexatie.

Mercialys bevestigde bij de halfjaarcijfers zijn winstverwachting voor heel 2024 van een wpa-groei van minstens 2%, wat gezien de toename van 3% in het eerste halfjaar makkelijk haalbaar is.

Recent verkocht Mercialys vier hypermarkten, waardoor de Loan-to-value (LTV) ratio daalt naar een comfortabel niveau van 37%. De risico’s in het huurdersbestand zijn sterk verminderd. Zo is het belang van de kwakkelende retailer Casino teruggelopen naar slechts 1,2% van de huuropbrengsten. In totaal zijn hypermarkten goed voor 15,9% van de huursom, maar dit is verspreid over meerdere partijen.

Ik ga voor dit jaar uit van een winst van €1,20 per aandeel en een dividend van €1,02. Ondanks de sterke koersstijging sinds januari blijft het dividendrendement van 8,7% aantrekkelijk voor inkomstenbeleggers. Ook het hoge disagio van 26% onderstreept de gunstige waardering van het aandeel.

• Investeerderspagina van de onderneming

Hammerson

Het Britse Hammerson ontwikkelt en investeert voor de lange termijn in grotere winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Frankrijk. De onderneming is als gevolg van afboekingen door een diep dal gegaan en moest via een claimemissie en desinvesteringen de balans herstellen.

Na de recente verkoop van de designer outlet-winkelcentra is de ommekeer afgerond en kan het bedrijf met een lage LTV van 25% zich weer richten op groei. Op middellange termijn streeft het naar een winst- en dividendgroei van 6-8% per jaar. Aandeleninkoop zal een deel van de gederfde huurinkomsten van de recente desinvestering compenseren.

De resterende portefeuille begint ook wat beter te draaien, met een vergelijkbare huurgroei in het eerste halfjaar van 2% en beduidend hogere huren op nieuwe contracten. Wel moet de leegstand van 6% verder omlaag. De afboekingen zijn hoogstwaarschijnlijk achter de rug, terwijl het aandeel 20% onder intrinsiek noteert en een prima dividendrendement biedt van ruim 5%.

• Investeerderspagina van de onderneming

Klépierre

Klépierre is een Frans vastgoedfonds met een enorme portefeuille van €24 mrd. Die bestaat uit grote winkelcentra in zestien Europese landen. Samen met Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is het bedrijf actief in het topsegment van de retailmarkt.

Het vastgoed is door de rentestijging met ruim 12% afgewaardeerd, tegen een min van 16% voor de Europese portefeuille van URW. In het eerste halfjaar was er een positieve herwaardering van 2%.

Operationeel gaat het ook prima: de huren stegen op vergelijkbare basis met 6%, op nieuwe huurcontracten gingen de prijzen met 3% omhoog en de leegstand liep verder terug naar circa 4%. Het dividend stijgt dit jaar naar verwachting met circa 2% en dat levert een fraai dividendrendement op van 6,3%.

• Investeerderspagina van de onderneming

Unibail-Rodamco-Westfield

URW richt zich op mega winkelcentra die veel beleving bieden voor de consument. Om de schuldenlast te verlichten wil het bedrijf zijn Amerikaanse winkelcentra verkopen. Dat proces heeft vertraging opgelopen door de rentestijging.

Inmiddels is de Amerikaanse tienjaarsrente weer wat omlaag gekomen en zijn ook de Amerikaanse vastgoedprijzen gestabiliseerd. Dit zou desinvesteringen moeten vergemakkelijken. Wel moest URW in het eerste halfjaar nog 4,7% afboeken op zijn Amerikaanse winkelcentra. Daar stonden positieve herwaarderingen in Europa (+0,7%) en het VK (1,4%) tegenover.

De winkelcentra draaien over het algemeen goed en de leegstand van circa 5% is terug op het niveau van voor corona. Ondanks de desinvesteringen stijgt de winst per aandeel dit jaar met circa 1% naar €9,73 in het midden van de aangegeven bandbreedte.

Het dividend is vorig jaar hervat op €2,50 per aandeel en zal de komende jaren waarschijnlijk significant stijgen. URW noteert 48% onder intrinsiek, tegen 7% voor het aandeel Klépierre. Na de Amerikaanse exit ligt een forse herwaardering voor de hand.

• Investeerderspagina van de onderneming

*Auteur heeft een positie in URW, ECP en Wereldhave.