NSI aast op nieuwe overnames

De voorlopige jaarcijfers van kantorenbelegger NSI vielen in goede aarde bij beleggers; het aandeel steeg met ongeveer 10%. De resultaten en vooruitzichten vielen mee. Per aandeel steeg het directe beleggingsresultaat met 4,2% naar €2,09, waarmee de eerder verhoogde prognose van €1,95 tot €2,05 per aandeel werd overtroffen.

NSI heeft 5% van zijn eigen aandelen ingekocht en dat hielp het resultaat. Bovendien wist het bedrijf de stijging van de rentelasten en hogere belastingdruk te compenseren met een sterke autonome huurgroei van 5,2%.

Leegstand is fractioneel teruggelopen

De leegstand liep fractioneel terug naar 5,1% en zou zonder de recente aankoop van een kantoorpand in Utrecht op een zeer laag niveau van 4,5% uit zijn gekomen. Het gebouw ligt direct naast het centraal station en NSI verwacht na enkele investeringen nieuwe huurders te kunnen aantrekken. Op middellange termijn zal waarschijnlijk een grootschalige herontwikkeling plaatsvinden.

Het is de eerste aankoop sinds drie jaar en NSI aast op meer overnames. Volgens het bedrijf is de bodem van de Nederlandse kantorenmarkt bereikt, wat ook wordt onderstreept door de sterk afnemende waardedaling in het tweede halfjaar (-1,0%).

Lees ook Sectorfavorieten | Met twee wissels de tweede helft in

Onder invloed van de rentestijging en thuiswerktrend is de portefeuille in 30 maanden tijd met 26% afgewaardeerd. Toch ligt de loan-to-value (LTV) nog steeds op een laag niveau van 33,8%. Dat levert een oorlogskas op van circa €100 mln, uitgaande van een gangbare LTV van 40%. Ofwel: een potentiële uitbreiding van 10% op de huidige portefeuille van €1,0 mrd.

Winstverwachting

De focus blijft gericht op Amsterdam (54,5% van de huidige waarde), waar de perspectieven op huurgroei het beste zijn. NSI is ook positief over de gebruikersmarkt en stelt dat de meerderheid van de klanten hun vierkante meters kantoorruimte intussen hebben aangepast aan het thuiswerken post-corona.

Voor dit jaar verwacht het een winst van €2,05-2,15 per aandeel, afhankelijk van aan- en verkopen. Daarbij zal de belastingdruk als gevolg van de afschaffing van FBI-status in de komende jaren beperkt blijven tot 5-7%, waar eerder aan 10-12% werd gedacht. Ik neem voor dit jaar voorlopig een winst per aandeel op van €2,10 en bij een pay-out ratio van 75% kan het dividend dan uitkomen op €1,58 per aandeel. Over 2024 stijgt het dividend met 3% naar €1,57, resulterend in een slotdividend van €0,82.

• Investeerderspagina van de onderneming

Advies aandeel NSI blijft ‘kopen’

Na een lange periode van afwaarderingen en vastgoedverkopen begint NSI aan een nieuwe fase waarin winstgroei weer prominenter in beeld komt. Zodra de markt hier meer vertrouwen in krijgt, zal de bijzonder hoge korting van 40% op de intrinsieke waarde logischerwijs teruglopen. Ook het fraaie dividendrendement van 7,4% onderstreept de lage waardering van het aandeel NSI. Het koopadvies blijft daarom staan.

*Auteur heeft een positie in NSI