Nieuwe koopkansen onder Amerikaanse REIT’s

Amerikaanse fiscaal vriendelijke Real Estate Investment Trusts (REIT’s) maken dit jaar een goede start. De Vanguard Real Estate Index Fund ETF, een goede graadmeter voor de sector, staat op een koerswinst van 3,5%. Dat staat in schril contrast met het koersverlies van ruim 2% voor de Europese vastgoedsector. Het prestatieverschil is vooral te verklaren door de ontwikkelingen aan het rentefront. Terwijl de Duitse tienjaarsrente omhoog is geschoten, is de Amerikaanse evenknie dit jaar gedaald van 4,5% naar 4,2%. Beleggers vrezen dat de importheffingen van Trump de economische groei aantasten en de inflatie aanwakkeren.

REIT’s hebben in het verleden bewezen relatief goed te kunnen presteren in periodes van stagflatie. In de jaren 1973-1982 kampte de VS met stagflatie en boekte de Amerikaanse vastgoedsector een jaarlijks rendement van 13,2% (4,5% na inflatie). Tijdens deze periode stegen de winsten met gemiddeld 5% per jaar, waarbij de hoge inflatie voor meer dan 50% werd gecompenseerd door gestegen huuropbrengsten. Daarmee deden de vastgoedfondsen het een stuk beter dan de brede aandelenmarkt, die op reële basis 2% per jaar inleverde. Obligaties verloren zelfs 3% op jaarbasis.

Nu is een stagflatie-scenario helemaal niet zeker, maar de vastgoedsector kan ook in een omgeving van lage groei of recessie relatief goed gedijen. Dankzij langlopende huurcontracten zijn de inkomsten immers vrij stabiel, en een groot deel van de kasstroom wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. Het stabiele hoge dividend steekt extra gunstig af bij de gedaalde Amerikaanse obligatierentes. Bovendien stut de gedaalde rente de vastgoedprijzen en kunnen de financieringslasten op termijn dalen.

Begin juni 2024 gaf ik een viertal kooptips voor Amerikaanse vastgoedaandelen. Met een gemiddelde koersstijging van 13,9% deden de tips het een stuk beter dan de sector (+9%) en de S&P 500 (+5,5%). Daar komen de hoge dividenduitkeringen nog bovenop.

Bekijk ook het dossier Vastgoedaandelen | In vijf stappen naar een betere belegging

Ventas (VTR)

Uitblinker was het aandeel Ventas dat met 37% is gestegen. Het zorgvastgoedfonds presteert beter dan verwacht dankzij de toenemende vraag naar seniorenwoningen. Vorig jaar stegen de huurinkomsten op autonome basis met 7,7% en kwam de winst per aandeel uit op $3,19 (+7%). De bezetting van de seniorenwoningen steeg met 300 basispunten en zal dit jaar met nog eens circa 270 basispunten toenemen naar ongeveer 89%. De piekbezetting van 92% in 2014 komt daarmee snel weer in zicht.

• Investeerderspagina van de onderneming

Voor 2025 mikt Ventas op een toename van de winst per aandeel met ongeveer 7%. Het dividend is voor het eerst sinds jaren eveneens flink opgetrokken naar $1,92 per aandeel op jaarbasis (+7%). Ventas zit door de vergrijzing in een groeimarkt, terwijl het aanbod van nieuwe seniorwoningen achterblijft. Voor de lange termijn blijft het aandeel koopwaardig.

Equity Residential (EQR)

Sinds het koopadvies is de koers van Equity Residential met 7,5% gestegen. De woningbelegger richt zich op het hogere segment in de grote steden aan met name de oost- en westkust van de VS. Deze markt kenmerkt zich door een sterke vraag en achterblijvend aanbod. Daardoor zijn de operationele prestaties stabiel. Ook dit jaar komt de autonome huurgroei uit op ruwweg 3% en stijgt de winst per aandeel licht.

• Investeerderspagina van de onderneming

Ik mik op een dividendstijging van 2% naar $2,74 op jaarbasis, wat een dividendrendement oplevert van 3,9%. Dat blijft voor een stabiel woningfonds de moeite waard. In een recessie zal de bezetting onder druk komen, maar gezien de structurele krapte zal dat eerder tijdelijk zijn.

Netstreit (NTST)

Met een koersdaling van 7,8% viel het getipte Netstreit uit de toon. Het bedrijf vist in dezelfde vijver als Realty Income, maar is met een beurswaarde van circa $1 mrd veel kleiner. De reden van de koersdaling is de blootstelling aan apotheken en discount supermarkten (‘dollar stores’), die respectievelijk 10% en 13,5% van de huurinkomsten vertegenwoordigen. Partijen als Dollar General en Walgreens zitten in zwaar weer en sluiten slechtlopende vestigingen. Netstreit verkoopt winkels van deze spelers en brengt de blootstelling zodoende snel terug.

• Investeerderspagina van de onderneming

Aflopende huurcontracten van een select aantal huurders die aan het saneren zijn, vertegenwoordigen tot 2030 slechts 12,2% van de huurinkomsten. Aangezien een groot deel van deze eventueel leegkomende winkels waarschijnlijk weer snel wordt verhuurd, zijn de risico’s te overzien. Ondertussen zorgt de aanhoudende expansie van Netstreit voor een gestage verbetering van de risicospreiding. Het aandeel is met een dividendrendement van 5,5% en een verwachte winstgroei van 2-3% in de komende jaren koopwaardig.

First Industrial (FR)

De koersdip van logistiek vastgoedfonds First Industrial leverde een mooi instapmoment op, want na de tip is het aandeel met 18,7% gestegen. Het bedrijf zit dankzij een sterke huurdersvraag en de bouw van nieuwe distributiecentra in een groeimodus. Vorig jaar steeg de winst per aandeel met 8,6% en dit jaar volgt een toename van circa 10%. Het dividend is met ruim 20% opgetrokken naar $1,78 op jaarbasis, wat op de huidige koers 3,2% oplevert. Mede door een gebrek aan bouwgrond in kustgebieden daalt het aantal in aanbouw genomen magazijnen snel, waardoor First Industrial rekent op een tekort in de komende jaren. De koopaanbeveling blijft staan.

• Investeerderspagina van de onderneming

W.P. Carey (WPC)

Met een vastgoedportefeuille van ruim $19 mrd is W.P. Carey een grote speler in de Amerikaanse net-lease-markt, waarbij de huurder ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor zijn rekening neemt. De 1555 objecten liggen hoofdzakelijk in de VS en Noordwest-Europa, goed voor respectievelijk 61% en 33% van de jaarlijkse huurinkomsten. W.P. Carey is gespecialiseerd in sale-and-lease back-transacties en heeft in Nederland op deze wijze onder meer gammawinkels en dealer-vestigingen van Van Mossel aangekocht. De net-lease-portefeuille is langjarige verhuurd en volledig bezet. Daarnaast heeft het bedrijf nog op 48 locaties ‘self-storage’ opslagloodsen voor particulieren, maar die staan in de etalage.

• Investeerderspagina van de onderneming

Na de verkoop van kantoren in 2024 richt W.P. Carey zich voornamelijk op logistiek vastgoed (64%) en retail (22%). De redelijke schuldratio (LTV) van 40% stelt het bedrijf in staat om te expanderen, via acquisities en ontwikkelingsprojecten. Dit jaar stijgt de winst per aandeel met 3% en bij een lage pay-out ratio van 74% komt de dividendstijging hier vermoedelijk bovenuit. Het aandeel geeft een mooi dividendrendement van 5,9% en biedt gezien de stabiele groeivooruitzichten uitzicht op een fraai totaalrendement.

Essential Properties (EPRT)

Een andere interessante speler in de net-lease-markt is Essential Properties. Deze REIT heb ik in de afgelopen jaren wel vaker getipt en dat heeft mooie rendementen opgeleverd. De onderneming breidt haar portefeuille met talrijke acquisities snel uit en financiert dit deels met de uitgifte van nieuwe aandelen, zodat de balans sterk blijft. Toch is het dividend in de afgelopen vijf jaar met gemiddeld 5,7% per jaar gestegen. Dit groeitempo lijkt voorlopig niet af te zwakken.

• Investeerderspagina van de onderneming

Dit jaar stijgt de winst per aandeel met circa 7,5%. Een sterk punt van Essential Properties is de brede risicospreiding over tal van bedrijfstakken, waarbij het huurdersbestand vooral bestaat uit dienstverleners zoals restaurants, autowasstraten, medische faciliteiten, onderwijsinstellingen en sportscholen. Dat maakt het bedrijf recessiebestendig. Bij een dividendrendement van 3,7% is ‘kopen’ nog steeds verantwoord.