Zes koopwaardige aandelen in de vastgoedsector

De zoektocht naar vastgoedaandelen voor 2021 begint met een korte blik op het huidige jaar, waar de coronapandemie zorgde voor winnaars en verliezers in de vastgoedsector. Tot het eerste kamp behoort de logistieke sector. Gedwongen winkelsluitingen zorgden voor een versterking van de trend van online winkelen. Tijdens het hoogtepunt van de coronacrisis, van april tot juni, maakten online verkopen meer dan 30% uit van de Britse detailhandelsbestedingen, tegen 20% aan het begin van het jaar. Vier jaar geleden was dat nog maar 3%. Ook in andere Europese landen neemt het online marktaandeel snel toe. Dit wakkert de vraag naar magazijnen en distributieruimten aan.

Vastgoedaandelen voor 2021

Het Britse logistiek-vastgoedfonds Segro doet dan ook goede zaken. De vastgoedportefeuille van £11,2 mrd herbergt zowel kleinere distributiecentra dichtbij steden (65%) als grotere pakhuizen rond logistieke knooppunten (35%). Omdat grond schaars is rond grote steden als Londen, boekt Segro hier een relatief sterke huurgroei. De Britse thuismarkt vertegenwoordigt 53% van de waarde van de portefeuille. Andere grote markten zijn Frankrijk, Duitsland en Polen.

Bekijk ook ons dossier: Beleggen in vastgoed(aandelen)

De onderneming wil de komende jaren verder uitbreiden in landen als Spanje en doet dat vooral via projectontwikkeling en acquisities. Alleen al in 2020 investeert Segro ruim £800 mln in de ontwikkelingspijplijn. Het bedrijf ziet ruimte om de bruto huuropbrengsten binnen tien jaar te verdubbelen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met indexatie en acquisities.

Dat maakt van Segro een sterk groeibedrijf. Na een recente aandelenemissie ligt de schuldgraad (Loan-To-Value) op slechts 24% en is er de nodige financiële slagkracht. Het aandeel noteert tegen een bescheiden premie van 25% boven de intrinsieke waarde en is daarmee relatief goedkoop. Het dividendrendement van 2,5% maakt geen indruk, maar het dividend kan de komende jaren denk ik makkelijk met 10% per jaar toenemen. Segro heeft sinds kort ook een notering op Euronext Parijs en krijgt van mij een koopadvies.

Favoriete woningbeleggers

In de meeste Europese landen heeft de woningmarkt zich niets aangetrokken van corona. De Duitse beursgenoteerde woningbeleggers profiteren van de gunstige thuismarkt. Marktleider Vonovia voerde in de eerste negen maanden van 2020 het direct beleggingsresultaat op met 8,9% naar €1,0 mrd. Dat was te danken aan de overname van het Zweedse Hembla en een aanhoudende sterke autonome huurgroei van 3%. Het huurplafond in Berlijn had nauwelijks effect. Positieve herwaarderingen leverden een stijging van de intrinsieke waarde op van 6,7% naar €55,4 per aandeel.

Voor 2020 rekent Vonovia op een winststijging van ruim 8% en voor volgend jaar op nog eens circa 9%. Met een relatief lage schuldgraad van 40,6% biedt de balans voldoende ruimte voor nieuwe overnames. Het dividend over 2020 komt uit op €1,69 en kan volgend jaar doorgroeien naar €1,84 per aandeel. Dat levert een actueel dividendrendement op van 3%. Vonovia heb ik de afgelopen jaren meerdere keren getipt, en de onderneming stelde met een koerswinst van ruim 20% ook over de laatste twaalf maanden niet teleur. Het bedrijf houdt dankzij de extreem lage rente en structurele woningtekorten de wind in de rug. Bovendien is de Europese expansie nog maar net gestart. Het bedrijf hoort dus ook tot de vastgoedaandelen voor 2021 en daarom blijf ik bij mijn koopadvies.

Mijn andere favoriet in dit segment vastgoedaandelen blijft LEG Immobilien. Bij dit bedrijf ligt het zwaartepunt van de vastgoedportefeuille, die 145.000 huurappartementen telt, in Noordrijn-Westfalen. Dit is niet alleen de deelstaat met de meeste inwoners van allemaal, het welvaartsniveau  ligt er bovendien relatief hoog. Het direct beleggingsresultaat maakt over 2020 een groeispurt naar ongeveer €380 mln (+11,3%) en zal naar verwachting in 2021 verder stijgen met ruim 9%. Een goede autonome huurgroei van 2-3%, daling van de rentelasten en de bijdrage van recente acquisities liggen hieraan ten grondslag.

Met nieuwe overnames is nog geen rekening gehouden, maar LEG blijft duidelijk in de groeimodus en dit maakt een voortzetting van de historische dividendgroei van ruim 10% op de middellange termijn mogelijk. Ik raam het dividend over 2020 op €3,69 en voor 2021 op €4,05, waardoor het dividendrendement doorstijgt naar 3,6%. Het koopadvies blijft staan.

Het vastgoedaandeel voor de zorg

Ook bij het Belgische Aedifica is de impact van de pandemie vooralsnog te verwaarlozen. De uitbater van zorgvastgoed voerde de bruto-huuropbrengsten in de eerste vijf kwartalen van het verlengde boekjaar (tot eind 2020) met 20% op dankzij de bijdrage van acquisities en projecten die in exploitatie werden genomen. Ondanks lichte waardedalingen in Finland en het VK werd de portefeuille per saldo 1,3% meer waard. Aedifica was zeer actief op de kapitaalmarkt en haalde via drie aandelenemissies ruim €700 mln op, waardoor het aantal uitstaande aandelen met ruim 30% is toegenomen.

De winst per aandeel blijft daarom wat achter bij de eerdere verwachtingen, op €5,92. Het dividend komt uit op €4,60. Met een schuldgraad van circa 40% kan Aedifica zijn expansiestrategie voortzetten. De vergrijzing biedt nog veel groeikansen. Ik raam het genormaliseerde dividend voor 2021 op minstens €3 per aandeel en herhaal het koopadvies.

Witte raaf

In het zwaar getroffen winkelvastgoed was Deutsche Konsum een witte raaf, met een vlak koersverloop in het voorbije jaar. Het bedrijf verhuurt vooral aan supermarkten, andere essentiële winkels en discounters, en heeft daarom weinig last van de pandemie. De portefeuille werd met 0,9% opgewaardeerd en omvat intussen 170 objecten met een waarde van in totaal circa €850 mln. Over het per eind september afgesloten boekjaar komt het direct beleggingsresultaat uit op circa €35 mln (+40%).

Op basis van de huidige portefeuille stijgt de winst dit jaar met minstens 20%, wat zich vertaalt in een dividend van minimaal €0,66 per aandeel. Over 2020 komt het dividend uit op €0,55. Dat levert nog 3,5% op. Deze sterke groeier blijft aantrekkelijk voor de lange termijn.

Het vastgoedaandeel van Nederland

Winkelfonds Eurocommercial Properties was een van de grootste verliezers van de coronacrisis, maar met vaccins in aantocht is er licht aan het einde van de tunnel. Winkelomzetten en bezoekersaantallen zullen in de loop van het volgend jaar waarschijnlijk duidelijk herstellen. Inktzwarte scenario’s van forse afwaarderingen en permanente huurverlagingen zijn daarom niet langer waarschijnlijk. Door de relatief lage huren kunnen de huurders van ECP ondanks de internetconcurrentie toch winstgevend draaien.

Desinvesteringen zullen de te hoge LTV omlaag brengen, maar leiden ook tot huurderving. Het dividend van €2,18 per aandeel lijkt mij op termijn dan ook niet houdbaar. Ik heb het houdadvies eind augustus op een koers van €10 weer opgetrokken naar ‘kopen’. Ondanks de sterke opleving van 60% sindsdien blijft het opwaarts potentieel aanzienlijk. Zelfs bij een forse dividendverlaging van, zeg, 20% rendeert het dividend nog steeds 11% waardoor het bedrijf een plekje verwerft tussen de vastgoedaandelen voor 2021.  Mijn advies blijft daarom ‘kopen’.